Marre.., vraiment ! Coup de gueule même tellement cela me fatigue ces types qui prêchent pour leurs paroisses en prenant ceux qui les liront pour des blaireaux. Le sujet en question a déjà été abordé récemment (voir "L'inflation, une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?") mais Christophe Cremer, PDG de MeilleursTaux.com nous fait le coup de la hausse des salaires qui suit l'inflation (il a connu les années 70 lui !) pour inciter les acheteurs potentiels à se lancer. Sur LePoint.fr et son article "Logement - Avantage au propriétaire" de Laurence Allard, Cremer indique : "qu'un rythme de hausse des prix de 3 % l'an (au lieu de 1 %) réduit de 10,4 % le taux moyen d'endettement d'un ménage qui a emprunté sur 25 ans...

Zut ! C'était un des derniers arguments émis par des haussiers désespérés pour affirmer que le marché se stabiliserait en raison de la légère baisse du crédit après de longs mois de hausse de ce même crédit. Certes la hausse ne va pas être extraordinaire et nul n'est devin pour savoir s'il s'agit d'une tendance de fond ou de simples soubresauts. Les crédits immo vont donc redevenir plus chers, dixit Capital.fr,

Je cite SeLoger.com "Compte tenu de la hausse de l'inflation, de l'ordre de 3,2% en rythme annuel en mars 2008,  les ménages ayant emprunté  vont voir leurs remboursements baisser de manière significative." Finallement, Ils ont bien fait, tous ces couples, d'emprunter sur plusieurs décennies à taux variables. Grâce à l'inflation, ils paieront bientôt en monnaie de singe... Soyons sérieux dix secondes, comment peux-t'on écrire cela alors que tout le monde sait que l'inflation d'aujourd'hui n'a rien rien à voir avec celle du choc pétrolier d'avant 1980.

Si le salut de la bulle immobilière doit venir de quelque part, ce dont l'on peut douter de plus en plus chaque jour, il ne viendra pas des banques. Il est désormais inutile de tenter de dépasser le symbolique taux de 33 % d'endettement. Mais cela ne s'arrête pas là, l'emprunteur doit disposer d'un apport représentant de 10 à 15 % de la valeur du bien convoité sans compter les frais de notaires. Une petit calcul s'impose : soit un achat moyen de 250 000 euros, un couple doit gagner 4 200 euros nets mensuellement, disposer d'un apport de 35 000 euros et rembourser chaque mois 1 450 euros sur 20 ans. A cela, il faut ajouter les frais de notaires (8 % environ du bien). 

Mouais...je sais..., annoncer, dans une émission radio spécial immo que l'immobilier baisse un 1er Avril, cela réduit forcément l'impact du message à destination du cerveau des auditeurs. J'imagine bien Monsieur Tartampion, retraité de chez Citroën,  dire à sa femme Monique : "Quels cons à France Info, j'avais oublié que c'était le 1er avril, pendant un moment j'ai cru que l'immobilier baissait et que notre maison perdait de la valeur". Sauf que l'émission était véritable, en partenariat avec Capital (dont le dernier numéro fait une spéciale "baisse des prix"), avec la participation du fondateur  d'Empruntis et celle de Jean-Michel Pouré (encore lui !) qui, à ce rythme,

Rafales de dépêches immobilières ce soir sur des canards du web tels les Echos, La Tribune, Capital...etc. Les raisons de ce barouf se nomment Xerfi, Meilleurs Taux, Empruntis. En effet, tout le monde sort ses propres prévisions baissières mais pas avec les mêmes chiffres d'où des écarts qui décrédibilisent les professionnels de la prévision. On a surtout l'impression qu'à la hausse comme à la baisse personne ne sait calculer l'incalculable ! Car honnêtement, comment prévoir l'évolution de ce marché si particulier qu'est l'immobilier ?

Oui, c'est vrai, les taux baissent légèrement (encore) mais uniquement pour ceux qui peuvent s'endetter sur de courtes périodes, même si 25 ans pour moi, c'est déjà une éternité. Donc, les pauvres, ceux qui en prennent au minimum pour 30 ans, ne profiteront pas de ce petit cadeau conjoncturel. Les banques se couvrent contre ceux qui en prennent pour longtemps, car plus c'est long et moins c'est bon (désolé...). En même temps, le crédit immo a toujours été le meilleur moyen de recruter le client, donc la concurrence fait rage même en cette période de mini crédit-crunch. Cependant, on perçoit nettement, à travers ce cas que le bon dossier sera de plus en plus favorisé. Capital.fr : "Crédit immobilier : les banques refont des efforts sur les taux"

"Faut-il être assez bête pour croire à une baisse des taux d'intérêt sachant que l'inflation et les prix à la consommation des matières premières vont encore monter en flèche ?"

Pour répondre à Dav, je vais répondre avec humour, la future baisse de l'immobilier est sur toutes les lèvres, c'est la nouvelle mode dans le secteur immobilier. Pourtant, les experts, avec Greenspan en tête parlent de la nécessité de monter les taux (pour contrer l'inflation, éviter une reflambée de l'immobilier, etc...), mais les professionnels, qui ont du lire un expert x ou y, se sont emparés de sa déclaration, et le répètent. On peut lire partout que les taux vont beaucoup baisser en 2008, vérifiez vous mêmes. Personnellement, je les trouve les taux assez bas dans le contexte inflationniste actuel.

Sacré Ari Bitton, DG de AB Courtage financements immobiliers ! Ce type est un visionnaire pour tenir les propos qu'on lui attribue dans L'Expansion. Il a un nouveau scénario à nous proposer concernant la stagnation éternelle, je parle du + 10 et du - 10. Oui, il voit  une chute  au premier semestre de cette année (déjà palpable selon lui) à hauteur de 10 % mais contrebalancée par une hausse de 10 % provoquée par la baisse des taux d'intérêts d'emprunts immobiliers (qu'il estime à - 0,30 points).

Suite (plus ou moins) de mon précédent post sur Reims. C'est l'optimisme en ce moment dans le secteur financier ! La preuve : lorsqu'un bien était estimé il y a encore 6 mois, la banque ou le courtier partait sur l'estimation haute du bien à vendre en crédit relais. Désormais on prend l'estimation (ou fourchette) basse ! Lorsque l'on sait qu'une amplitude de fourchette peut être de plusieurs dizaines de milliers d'euros (ici, l'exemple parle d'une fourchette 220 000 - 180 000), bonjour le changement de climat ! Cette explication là faire encore plus peur  : 

La priorité de la BCE est de lutter contre l'inflation, point barre ! Au regard de ce reportage diffusé hier soir sur France 2 (voir suite du billet), comment la BCE pourrait-elle baisser ses taux ? Bien sur, les pressions sont nombreuses face à l'envolée de l'Euro (où ne serait-ce pas plutôt la chute du Dollars), l'Euro pouvant devenir pour certains (Airbus first) une gène. Alors admettons que J-C. Trichet baisse sa garde et donc son taux, que se passera t'il ?  Les banques récupèreront la marge pour remplir leurs caisses. Résultat pour les emprunteurs de crédits immobiliers : rien, nada, que dalle. Et est-ce qu'une petite baisse du taux REFI changerait quelque chose ?

Les taux des crédits immobiliers baissent (très très peu) ce qui permet à l'emprunteur de février d'économiser 5 euros par rapport à celui de janvier. Le ridicule dans tout cela c'est que, catastrophés par la remontée rapide du coût du crédit, les vendeurs (de crédit) profitent du moindre tassement ou fléchissement pour communiquer dessus et faire (re)venir à eux des clients avec comme message subliminal : "revenez, c'est moins cher". Autre traduction, le baromètre des taux équivalent à celui de l'immobilier, il faut attiser le marché par tous les moyens. Problème, même si les taux venaient à baisser, même légèrement, les banques vont avoir comme priorité de rétablir leurs marges et sont (seront) de plus en plus sélectives. Que le taux soit moins chers ou non, il faudra montrer patte blanche... LaVieImmo.com : "La baisse des taux d'intérêts immobiliers se confirme"

Je suis tombé sur un article fort intéressant écrit par Martin Hutchinson et publié sur LeMonde.fr. Pour résumé, à force de prétendre que l'inflation est sous contrôle, et en baissant régulièrement le taux de la FED, le risque d'un incident obligataire se renforce. En effet, "l'inflation sous contrôle" c'était bon à l'époque ou les chinois tiraient les prix vers le bas, actuellement l'effet serait plutôt inverse : "Si l'inflation continue à augmenter, elle va faire monter les taux des obligations et baisser leurs cours. A un moment donné, cela peut créer une grève des acheteurs. Elle va amplifier la baisse des cours et le Trésor sera incapable de mener ses opérations d'émissions de dette. Cela amènerait les marchés obligataires à réclamer un nouveau patron de la Fed et une nouvelle politique monétaire." C'est injuste pour Bernie ... Greenspan a, en quelque sorte, alimenté le "subprime" en voulant conjurer la bulle internet et il est toujours considéré comme un dieu vivant. Bernie, lui, risque d'être, à cause de l'héritage de Greenspan, catégorisé "looser". Et ainsi, comme écrit dans cet article, une nouvelle politique monétaire verrait le jour... La boucle est bouclée.

Surpris que cette vieille info (en date du 26 ;-)) n'est toujours pas été reprise sur le blog, je me suis dis que cela valait quand même le coup d'en parler... Marc Touati est un économiste, et comme tous les économistes, il est en mesure de démontrer pourquoi il s'est trompé lorsque quelque chose qu'il avait annoncé ne s'est pas produit comme il le pensait. Sauf que pour l'immo, à la lumière de ses déclarations précédentes, il est dans le vrai le garçon. Et donc, extrait de son chat sur boursorama et accessible sur le site de l'ACDEFI (le site de Touati) : "Il y a environ deux ans, j'avais effectivement annoncé que l'immobilier français était en bulle et qu'un dégonflement allait se produire au cours des années suivantes. A l'époque je me suis fait beaucoup d'ennemis dans ce secteur mais ce sont eux qui aujourd'hui reconnaissent effectivement que les prix ont trop augmenté. Vous êtes d'ailleurs très nombreux à vous en inquiéter à juste titre. Certes, la bulle actuelle est bien différente de celle de 84-91 dans la mesure où elle est moins spéculative. Néanmoins, l'écart entre la valeur financière de l'immobilier et sa valeur réelle (c'est-à-dire ce qui définit une bulle) est encore plus fort aujourd'hui qu'en 91.

"il semble que les emprunteurs aient, depuis quelques semaines, de plus en plus de difficultés à faire aboutir leurs demandes de renégociation ou de rachat de prêt" peut-on lire sur lavieimmo.com relatif à un article sur l'Afub, partien en guerre (j'exagère) pour sauver nos mini subprimes à nous. Bref, ça merdouille et je peux librement fantasmer sur les raisons pour lesquelles ça coince. Tout d'abord, il peut s'agir d'une catégorie d'emprunteurs plus que coincés , c'est à dire vraiment dans la mouise car au maximum de leur capacité d'endettement .

140 900 euros... J'en conclue donc que d'une part se sont les petites surfaces qui continuent à bien se vendre (tout le monde le sait sur ce blog mais ce chiffre nous le confirme encore) et d'autre part, que seuls les personnes possédant déjà un bon apport (éconmies personnelles, dons familiaux, héritage ou fruit d'une précédente vente) sont encore sur le marché. Pour compléter cette information, actuellement sur MeilleursTaux.com, emprunter cette somme sur 20 ans avec un bon dossier revient à des mensualités de 949 euros, sur 25 ans on passe à 854 euros.

Promis, je ne parlerai plus jamais de ce sujet même s'il continue de m'énerver, c'est donc la dernière fois. Nicolas S., alors candidat, annonça la déductibilité pour tous les propriétaires de leurs emprunts immobiliers (je me rappelle alors des propriétaires de mon entourage persuadés d'avoir touché le jackpot alors que leur crédit commençait à dater...). Nicolas S. fut élu, cafouillage sur la réductibilité d'Eric Woerth, mesure moins généreuse que prévu et gueule de bois électorale. Pile à ce moment les banques augmentèrent leurs marges (il faut dire aussi que le contexte économique mondial se prêtait à la hausse des crédits immobiliers) mais les taux des crédits immobiliers auraient-ils montés aussi vite sans la Sarkozette ?

Taux variables suite... Europe 1 faisait un reportage sur les victimes des taux variables obligés de revendre leur bien. Pour simple reportage terrain, une femme ayant acheté en 2004, se "mangeant" une (simple) augmentation de 100 euros l'obligeant à revendre (donc en 2004, on peut supposer qu'elle était déjà à la limite niveau remboursement). Dixit la journaliste, 35 000 personnes seraient dans cette situation (source AFUB : sans savoir comment sont calculés les chiffres) et donc obligées de revendre.  

Dans la catégorie "je protège ma paroisse", voici M. Assouline, directeur général de Cafpi. Cela dit, on peut aussi le catégoriser dans la "positive attitude" chère à un ancien premier ministre. Dans une interview donnée à TF1.fr (propriété de ?), le directeur général de Cafpi explique le tour de vis actuel dans les banques de dépôts concernant les crédits immobiliers et pour lui, il n'y a rien de grave, tout va bien, le marché est sain, des banques sont entrées dans un état de psychose alors qu'il n'y a aucune raison, j'en passe et des meilleurs...  

Voici un article publié par The Herald Tribune concernant la situation du crédit Crunch aux USA. Cet article explique parfaitement ce qui est en train de se passer là-bas. Un long article à ne pas rater.

"In the 1950s and '60s, as credit cards grew in popularity, many began dining out when the mood struck or buying new television sets on time rather than waiting for payday. By the 1980s, millions of Americans were entrusting their savings to the booming stock market, using the winnings to spend in excess of their income. In recent years, millions more exuberantly borrowed against the value of their homes." Source : Credit crunch changes everyday life in U.S.

Je sais, j'ai fait un titre foireux avec un humour à baldeu (à deux balles en langage de faux jeune). Cela vous arrive t'il de lire un jour une information et de lire son contraire, le lendemain,  affirmé aussi sérieusement ? Scrutant l'actualité immobilière en permanence, parfois cela saute aux yeux, parfois non. Et puis on creuse et on se rend compte que les deux informations sont vraies mais qu'il faut prendre son temps pour lire. Après on s'étonne que l'indice de la Fnaim soit pris pour argent comptant par la plupart des rédactions de presse.

François Blancard, directeur général du Crédit Foncier, s'exprime dans le numéro 14 de La Vie Immobilière, disponible en kiosque et sur le site www.lavieimmo.com. Il doit en avoir marre, à force, de représenter et défendre une banque qui est devenue le symbole des subprimes "à la Française" (non sans raisons). Cependant, il continue dans sa logique de défendre les emprunts à taux variables, malgré les plaintes, malgré la mauvaise publicité : "Les faits montrent que, sur une longue période, le prêt à taux révisable est moins cher, ce qui permet d'emprunter davantage. Il offre aussi une meilleure prise en compte des prêts aidés (prêt à taux zéro, 1 % logement...) qui, associés à des prêts complémentaires, permettent d'étaler l'échéance du client. Ces montages financiers facilitent l'accès à la propriété dans un contexte de prix immobiliers élevés et de stagnation du revenu.  

Nous sommes là pour réfléchir, nous enrichir (nos connaissances). Je vais essayer de réondre à un lecteur. Je finirai demain, le temps de me documenter davatange, mais voici un premier élément de réponse.

"Bonjour Marie, aurais-tu une idée des montants engagés par les banques dans les subprimes ? J'ai un doute aussi quand aux montants globaux engagés 500 milliards ou 2000 milliards. Si c'est 2000 milliards de dollars et bien nous ne sommes qu'au début des problèmes. Si le pic est au mois de Mai ! A moins que les banques aient anticipé... ce qui m'étonnerait fort ! Le plus important c'est donc le montant global des subprimes, aurais-tu une idée de la somme engagée ? Merci. Voici le pic des subprimes sur le graphique se situe en Mai 2008