J'aurais également pu appeler le titre de mon post "Vous n'en avez pas marre d'être à contre-courant ?". Je m'explique : j'ai parfois (je ne me vante pas) l'impression d'être à contre-courant par rapport à nombre de personnes dans mon entourage personnel et professionnel. Cela a d'abord commencé avec l'immobilier et je me suis rendu compte finalement que ce côté précurseur, cette vision baissière, rejaillissait sur d'autres sujets...

A force de parcourir des forums, des sites, des articles, des commentaires (et que sais-je encore) liés  à l'immobilier, j'en ai lu des déclarations de gens prétendus être hypers au courant d'un truc qui prouvait que le marché s'effondrait. Cela depuis que je m'intéresse au sujet, soit depuis 2004... Certes, l'inertie du marché est telle, et sa multiplicité également, que les déclarations de tel ou tel n'étaient pas forcement fausses, juste difficiles à prouver dans la réalité, dans l'instant. Les prétendus agents immobiliers qui parcourent les forums, annonçant que le marché s'effondre depuis des années, n'ont pas servis à voir clair dans une date précise de début de retournement. Avant d'avoir un minimum de recul, j'étais persuadé que tout serait réglé en six mois.  

Vous aimez les prévisionnistes ? Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole et  spécialiste de l’immobilier a prévu depuis six mois une baisse des prix de l'ordre de 5 % en 2008 en France. Interrogé sur lavieimmo.com par Emmanuel Salbayre dans :"En cas d'aggravation de la crise, les prix de l'immobilier pourraient chuter de 10% en 2008", il ne voit aucun bouleversement majeur à sa prévision. Il compare même le marché immobilier actuel à celui du début des années 90 où le marché avait stagné (hors Paris) durant de nombreuses années sans baisser... - Mince alors, le marché immobilier n'a donc pas baissé de 91 à 97, il n'y aurait eu que les méchants spéculateurs et marchands de biens parisiens à souffrir durant cette période ?  

Je cite SeLoger.com "Compte tenu de la hausse de l'inflation, de l'ordre de 3,2% en rythme annuel en mars 2008,  les ménages ayant emprunté  vont voir leurs remboursements baisser de manière significative." Finallement, Ils ont bien fait, tous ces couples, d'emprunter sur plusieurs décennies à taux variables. Grâce à l'inflation, ils paieront bientôt en monnaie de singe... Soyons sérieux dix secondes, comment peux-t'on écrire cela alors que tout le monde sait que l'inflation d'aujourd'hui n'a rien rien à voir avec celle du choc pétrolier d'avant 1980.

Patrick en parle plus bas, j'en profite également pour donner mon point de vue. La logique absolue de ce gouvernement est de propriétariser (prévu au Larousse 2009) la population Française dans son ensemble, ou du moins le plus possible, j'imagine le grand bazard que cela serait si nous étions tous d'heureux propriétaires. Si mon métier devait m'amener à bouger régulièrement, je ne pourrais tout simplement plus bouger tellement nous serions tous ancrés dans cette foutue propriété. Qui dis beaucoup plus de propriétaires dit également de moins en moins de locataires et de moins en moins de locations, conséquence logique. Ainsi, il n'y aurait plus de fléxibilité sur le marché du logement car il n'y aurait, pour bouger, d'autre alternative, que de vendre et de racheter.

Gauche-Droite même combat ! Je sais, Blanc Bonnet et Bonnet Blanc marche aussi dans cette situation. Le journal Le Monde dressant un bilan médiocre des dispositifs d'investissements locatifs qui se sont succédés, je me suis rendu compte (que je suis naïf !) que, quelque soit la couleur, le rose qui a des reflets bleus (bashung) ou le bleu, le logement locatif incité et stimulé par les gouvernements successifs n'avait jamais atteint sa cible. Pourtant 50 000 constructions par an, depuis 95, cela compte.  Sauf que la cible n'est pas atteinte, celle des modestes, car les logements issus des dispositifs Robiens, Périssol, Girardin, et que sais-je encore, ont des loyers trop élevés.

Ceci est un appel à l'aide, j'explique : sur Agoravox est paru un billet rédigé par un certain thomthom (alias Gandalf Barbones sur le site Bulle-Immobiliere.org) traitant de 7 idées reçues sur l'immobilier. L'article est concis, clair, rien à redire et à l'heure ou j'écris, plus de 180 personnes ont voté oui pour son côté intéressant. De ma propre initiative (mais j'en parlerai à son auteur), si effectivement son billet vous parait intéressant, vous serait-il possible de voter OUI et ainsi, plus il y aura de votes, plus l'article sera lu sur le web (à la manière de Digg pour ceux qui connaissent). L'intérêt étant de faire lire son billet à un maximum de personnes. Agoravox : "7 idées reçues sur l’immobilier" Je précise que vous ne pouvez voter qu'un fois (ou deux si vous alternez maison et travail par exemple). Et merci d'avance ! Image : http://norters.ifrance.com

Je n'avais pas abordé ce sujet malgré le matraquage médiatique, tout simplement parce que payer 25 ans sa maison, puis 15 ans le terrain, je trouve cela incroyablement dangereux dans le contexte actuel. Qui pourra revendre, en cours de remboursement, ce genre de produit si le marché baisse ? Parce qu'il faut être clair, ce genre de montage n'est valable qu'avec un foncier au ras des pâquerettes, donc dans un trou du c.. de patelin ! Borloo avait fait un bide avec sa maison à 100 000 euros, Boutin pourrait suivre le même chemin avec sa maison plus chère ! De toute façon, vu le peu d'ambition en terme de quantités espérées vendues, il semble que personne n'y croit, même au ministère !

Ce soir, l'émission Envoyé Spécial consacre l'un de ses reportages, aux arnaqués du Robien, il semble même que ce soit le premier reportage : "Ils pensaient devenir propriétaires à bon compte tout en réduisant leurs impôts, mais le rêve s’est transformé en cauchemar. Appartement trop cher, impossible à louer et parfois de mauvaise qualité. La loi De Robien est-elle aujourd’hui une mauvaise affaire ?" Vu l'audience, la qualité et la crédibilité de l'émission, on imagine assez vite l'impact sur les ventes de ces produits de défiscalisation... Déjà que ce type de produit n'était plus tendance avec les nombreux articles de journaux cassant du Robien.

Je suis locataire (moi je perso), parce que par un contexte familial que j'ai déjà expliqué ici, je loue à ma famille une maison qui ne servait plus à grand chose. C'est une situation qui fait halluciner n'importe lequel de mes collègues ou amis (ils appartiennent parfois aux deux catégories), vu que je fait "tâche" à être le seul locataire. Les mentalités ont du mal à bouger et la secte des propriétaires (de dettes sur 25 ans) veut que je fasse partie du club. Je l'affirme ici, j'ai prévu d'acheter mon logement en 2011 ("why ?" me direz-vous !). Non, il ne s'agit pas d'un savant calcul de ma part ayant permis de déterminer que le point bas du marché sera dans trois ans,...

Dans la mythologie immobilière, je voudrais.... les Anglais. Qu'est-ce que ça peut-être stupide un argumentaire d'agent immobilier pour expliquer une tendance ! Rappelez-vous que la France entière avait été envahie de population Anglo-Saxonne au début des années 2000. Ils revendaient leurs logements "de chez eux" qui valaient plus chers que chez nous pour s'installer en Dordogne, en Bretagne, dans le Pays Basque et dans le fin fond de la France pendant qu'on y ait. Notre système de santé alléchant y était aussi pour beaucoup mais il semblait finalement que beaucoup d'Anglais se soient découverts des talents de rénovateurs de fermettes ! Les prix des ruines explosaient, les propriétaires de masures se caressaient très forts en pensant à une potentielle plus-value et les A.I. arrivaient à conclure des ventes juste parce qu'un Anglais avait été aperçu au bar du village.  

Extraits de l'émission radio à la suite de ce post. Autant j'avais trouvé que Jean-Michel Pouré était trop agressif et pas assez pertinent face à René Pallincourt sur France Info (voir post d'hier) autant son intervention sur BFM est d'une grande qualité. Peut-être que se retrouver face à Pallincourt c'est tellement fort en symbole qu'on perd un peu de ses moyens ou alors c'est le nombre d'interviews données aux médias ces derniers temps qui l'ont fatigué, le JMP ? De toute façon, j'aurais sans doute fait moins bien que lui (c'est plus facile de se cacher sous un pseudo derrière son Imac !!!) C'est pourquoi je vous conseille vivement d'écouter l'extrait audio (en forme de vidéo) à la suite de ce post pour vous rendre compte que le message est clairement passé auprès des auditeurs de BFM, grâce aussi à l'excellent animateur radio qu'est Nicolas Doze.

Le Figaro.fr explique dorénavant à ses lecteurs que les indices de prix communiqués par la Fnaim, les notaires, l'Insee relève de l'approximatif. Si vous aviez zappé les lacunes qualitatives des différents indices, je vous rappellerai simplement qu'aucun d'entre eux, qu'ils proviennent des différents réseaux d'A.I. ou des notaires,  n'arrivent jamais à être identiques dans leurs constatations ou leurs prévisions. Entre les calculs sur les prix affiches, ceux sur les prix transactions réelles,  le décallage dans les temps des données, la sur représentation des zones urbaines et de la Côte d'Azur dans les indices, la non-obligation pour les notaires de renseigner leurs information, c'est du grand n'importe quoi !

Auteur : Isabelle Rey-Lefebvre. Bel article du Monde en date du 6 avril faisant office de synthèse sur la tendance actuelle mais avec des compléments d'information intéressants par rapport au déjà-lu un peu partout : "La tendance des ménages à s'éloigner des centres-villes et se délocaliser vers des zones meilleur marché atteint elle aussi ses limites. C'est dans les villes où les prix avaient le plus augmenté qu'ils fléchissent en premier, dans les banlieues plus que dans les centres et, en Ile-de-France, en grande couronne alors que la capitale flambe encore" - "S'il n'y a pas, officiellement, péril en la demeure, l'inquiétude se perçoit chez les professionnels. Le taux de désistement d'acheteurs qui ne confirment pas leur réservation atteint, en ce début d'année, facilement 30 %" -

Les joies de la 4 voies, rapide, moins risqué (encore que) mais terriblement problématique dans sa conception lorsque l’on se rend compte que le tracé passe pile au milieu de son jardin… Se génère alors des expropriations désormais négociées en fourchette haute si le futur exproprié a un semblant de culot en refusant la première offre de la mairie. La mairie n’a en effet pas de temps à perdre avec des procès qui retarderaient le chantier. Résultat, les expropriés se stimulent les uns les autres, générant une flambée du coût de l’indemnisation et donc se crée une manne d’argent à dépenser.

La seule information importante à retenir et issue de l'article du Figaro (de Camille Peyrache) traitant des nouvelles données notariées est l'apparition, en tant qu'expert, et pour contrebalancer certains propos (vu que le Fig' lui demande son avis par TROIS fois dans l'article), de Jean-Michel Pouré, créateur de La Bulle Immobilière. Dire que pendant des années, nombre de baissiers ont considéré (mal considéré) ce journal comme pro-haussier, car de droite, proche de tel ou tel lobby immobilier... (vive les clichés, et j'ai pensé de même, méa culpa). Le gars JMP fait dans le sobre et l'efficace : 

Bizarre mon titre me direz-vous ? Non, je lui rend hommage tellement l'analyse qu'il vient de produire pour La Tribune fait partie des plus claires, argumentées, évidentes analyses baissières que je n'ai jamais lu. Didier Coutton est docteur en sciences de gestion, professeur à l'Istec et donc il a une vision radicalement différent d'un PDG de réseau d'agences immobilières. L'analyse essaye de répondre à la question suivante : 'L'immobilier français suivra-t-il le marché américain ou espagnol ?" LES DEUX DERNIERS PARAGRAPHES SONT EXCELLENTS...

Première banalité de la soirée, Paris est une ville de super-riches du monde entier qui ont envie de s'affirmer comme tel  en possédant un logement dans la capitale. C'est réducteur comme description mais que penser de la nouvelle légende urbaine affirmée par un A.I. parisien : "On assiste même à un phénomène nouveau : les collectionneurs d'appartements. Autrement dit, des milliardaires qui s'offrent un pied-à-terre à Londres, à New York, à Tokyo ou ailleurs".

Le plus important pour vendre un canard, c'est de mettre une couverture flashy avec un titre qui accroche. Voilà, j'ai à peu près résumé le Capital (abonnement professionnel) qui m'a été livré ce matin... Je plaisante !  Le titre est baissier, le contenu aussi (on y affirme que "les prix reculent", que "les faits sont là") et une phrase qui ressort : "un deux-pièces cuisine n'a rien à voir avec un livret de caisse d'épargne, il ne prend pas de la valeur chaque année" (c'est effectivement bon de le rappeler...).

"L'Allemagne. C'est l'un des grands pays de l'Union européenne à n'avoir pas profité de la hausse" : cela me sidère d'utiliser un terme positif pour parler de la hausse de l'immobilier alors que le vrai problème c'est l'immobilier cher. Si je voulais simplifier, je dirais que l'article paru dans Les Echos et traitant de l'étude du RICS sur l'immobilier en Europe, s'adresse à une certaine catégorie de lecteurs, aisés, investisseurs, blindés mais non car je ne le pense pas, le lisant moi-même tous les jours dans le cadre de mon travail.  

Il y a pourtant des informations intéressantes dans la fameuse étude Xerfi dont l'un de ses auteurs faisait la promotion aujourd'hui lors de l'observatoire des crédits immobiliers (d'où la rafale de dépêches  sur le web dont je parle dans mon précédent post). Il y a même des phrases cultes :  «Un marché ça n’atterrit pas, ça monte ou ça descend» - "la marche arrière est enclenchée"...etc. Pour résumer, si ça baisse ailleurs, ça baissera aussi chez nous, car les courbes des pays ont tendance à se ressembler sur de longues périodes. Merci les gars, c'est tellement logique qu'on y avait pas pensé avant votre étude ! Et donc pour eux ça repart en 2011 (ne me demandez pas pourquoi ? Les chinois peut-être ?) sauf que rien, dans leurs prévisions à la hausse ou à la baisse, ne tient compte de la crise financière telle que nous la vivons aujourd'hui ?

Immonot a toujours été un peu à part parmi tous les sites webs officiels traitants, chiffres à l'appui, de la tendance du marché immobilier. Sans doute sont-ils plus honnêtes car non franchisés, juste adhérents. On avait oublié cette raison là dans l'explication de la hausse éternelle et l'intro de la tendance Immonot de mars-avril vient nous le rappeler : "Les organisations professionnelles qui doivent faire le bonheur de leurs adhérents ont souvent l’obligation de privilégier les bonnes nouvelles, et parier sur le caractère éphémère des mauvaises." Ainsi, en 2007, selon ce site (et donc son auteur Bernard Thion), tout ne fut pas si facile pour la suprême FNAIM et les autres malgré leurs annonces jointes et conjointes d'un cru exceptionnel :

Je vous l'avais signalé au sujet des loyers il y a quelques jours, il y a une polémique : motent-ils ? baissent-ils ? Deux articles à quelques heures d'intervalle avaient affirmé tout et son contraire. Un seul fait est idéniable, l'offre locative est plus abondante, merci aux records de constructions, et certains propriétaires doivent baisser leur loyer au moment de changement de locataire (qui part pour "moins cher" et plus grand ?)

On assiste en ce moment à d'autres débat, suite à la publication des chiffres divers et variés. Synthèse.

La priorité de la BCE est de lutter contre l'inflation, point barre ! Au regard de ce reportage diffusé hier soir sur France 2 (voir suite du billet), comment la BCE pourrait-elle baisser ses taux ? Bien sur, les pressions sont nombreuses face à l'envolée de l'Euro (où ne serait-ce pas plutôt la chute du Dollars), l'Euro pouvant devenir pour certains (Airbus first) une gène. Alors admettons que J-C. Trichet baisse sa garde et donc son taux, que se passera t'il ?  Les banques récupèreront la marge pour remplir leurs caisses. Résultat pour les emprunteurs de crédits immobiliers : rien, nada, que dalle. Et est-ce qu'une petite baisse du taux REFI changerait quelque chose ?

Je suis tombé sur un article fort intéressant écrit par Martin Hutchinson et publié sur LeMonde.fr. Pour résumé, à force de prétendre que l'inflation est sous contrôle, et en baissant régulièrement le taux de la FED, le risque d'un incident obligataire se renforce. En effet, "l'inflation sous contrôle" c'était bon à l'époque ou les chinois tiraient les prix vers le bas, actuellement l'effet serait plutôt inverse : "Si l'inflation continue à augmenter, elle va faire monter les taux des obligations et baisser leurs cours. A un moment donné, cela peut créer une grève des acheteurs. Elle va amplifier la baisse des cours et le Trésor sera incapable de mener ses opérations d'émissions de dette. Cela amènerait les marchés obligataires à réclamer un nouveau patron de la Fed et une nouvelle politique monétaire." C'est injuste pour Bernie ... Greenspan a, en quelque sorte, alimenté le "subprime" en voulant conjurer la bulle internet et il est toujours considéré comme un dieu vivant. Bernie, lui, risque d'être, à cause de l'héritage de Greenspan, catégorisé "looser". Et ainsi, comme écrit dans cet article, une nouvelle politique monétaire verrait le jour... La boucle est bouclée.

Surpris que cette vieille info (en date du 26 ;-)) n'est toujours pas été reprise sur le blog, je me suis dis que cela valait quand même le coup d'en parler... Marc Touati est un économiste, et comme tous les économistes, il est en mesure de démontrer pourquoi il s'est trompé lorsque quelque chose qu'il avait annoncé ne s'est pas produit comme il le pensait. Sauf que pour l'immo, à la lumière de ses déclarations précédentes, il est dans le vrai le garçon. Et donc, extrait de son chat sur boursorama et accessible sur le site de l'ACDEFI (le site de Touati) : "Il y a environ deux ans, j'avais effectivement annoncé que l'immobilier français était en bulle et qu'un dégonflement allait se produire au cours des années suivantes. A l'époque je me suis fait beaucoup d'ennemis dans ce secteur mais ce sont eux qui aujourd'hui reconnaissent effectivement que les prix ont trop augmenté. Vous êtes d'ailleurs très nombreux à vous en inquiéter à juste titre. Certes, la bulle actuelle est bien différente de celle de 84-91 dans la mesure où elle est moins spéculative. Néanmoins, l'écart entre la valeur financière de l'immobilier et sa valeur réelle (c'est-à-dire ce qui définit une bulle) est encore plus fort aujourd'hui qu'en 91.

Fil rouge de la semaine : la maison à 15 euros par jour. Libération nous pond un article anti-cette maison là, et si l'on passe à côté du premier gros inconvénient, à savoir le prix du foncier (car il faut trouver du "pas cher"), de nouveaux arguments (en tout cas pour moi), étayent la preuve d'un projet batard (au lieu de pipeau) : "Un tantinet plus vertueuse que la réglementation thermique actuelle (les objectifs de performance énergétique sont inférieurs de 10 % à ceux de la RT 2005), elle risque d’être rapidement dépassée avec l’arrivée de la RT 2010 et des mesures prises dans le cadre du Grenelle. Ce qui ne devrait pas aider en cas de revente… -