Attention, on annonce un changement climatique sur Toulouse. Non pas que d'un seul coup tous les promoteurs se soient arrêtés de construire mais ils sembleraient que de nombreux programmes ne se lancent plus comme avant ou plus du tout. Le foncier se renégocie alors fortement devant, au départ, l'incrédulité des vendeurs de fonciers qui ont cru être assis sur un tas d'or pendant de nombreuses années.

Oui, les notaires aussi nous lisent et j'ai trouvé intéressant de mettre à la une du blog cette réponse qui fait suite à mon billet intitulé : "Les gens préfèrent attendre... Baisse de 10% en Basse Normandie" Jean-Michel Boisset : "La baisse de l'immobilier n'est absolument pas une certitude, mais faire du catastrophime est un style bien connu en ce moment. Nombreux sont les "prédictions" à la baisse, mais elle ne sont pas forcément fondées et cela fait vendre, la crise des subprimes américaines, atteint les banques, mais pour autant le marché immobilier français n'a jamais été spéculatif, et le taux d'endettement des ménages est limité par la loi scrivner à 1/3 des revenus. On ne peut donc voir des taux d'endettement à plus de 100% des revenus comme aux Etats Unis, et des prêts basés sur le prix de revente futur des logements. Il existe toujours un intérêt à devenir propriétaire immobilier, plutôt que de payer un loyer à fonds perdus, sur le long terme, l'effet capilisation joue.

Dans le genre prévision minable, celle là est excellente. La chambre des notaires de Gironde dresse un constat hyper-rassurant du marché immobilier (2007) et réfute toute baisse des prix. Le président de la chambre de Gironde en profite, via un article du journal 20minutes.fr pour inciter les jeunes à investir car le marché continuera à progresser jusqu'en 2015. Il se passe quoi en 2015 sérieusement ? Il est au courant d'un évènement géopolitique  qu'il est le seul à connaitre ? S'il sait quelque chose qu'il parle, que Ben Bernanke et Jean-Claude Trichet soient au courant pour anticiper... Que le marché Girondin ait des bases peut-être plus solide que d'autres départements, pourquoi pas. Mais de là à prévoir jusqu'en 2015, il faut arrêter le délire ! « Il faut y aller, sinon le train sera passé...quitte à allonger son prêt sur 25 ou 30 ans pour alléger ses mensualités ou opter pour une surface plus petite »

Gauche-Droite même combat ! Je sais, Blanc Bonnet et Bonnet Blanc marche aussi dans cette situation. Le journal Le Monde dressant un bilan médiocre des dispositifs d'investissements locatifs qui se sont succédés, je me suis rendu compte (que je suis naïf !) que, quelque soit la couleur, le rose qui a des reflets bleus (bashung) ou le bleu, le logement locatif incité et stimulé par les gouvernements successifs n'avait jamais atteint sa cible. Pourtant 50 000 constructions par an, depuis 95, cela compte.  Sauf que la cible n'est pas atteinte, celle des modestes, car les logements issus des dispositifs Robiens, Périssol, Girardin, et que sais-je encore, ont des loyers trop élevés.

Attendre, mais quoi ? On ne le saura jamais, il aurait fallu que Jean-Michel Boisset, notaire à Bretteville-l'Orgueilleuse et délégué à la communication des notaires de Basse-Normandie, aille jusqu'au bout de sa pensée mais il semble que cela soit difficile de dire, surtout à la presse, que les gens attendent la baisse. C'est pourtant le cas, un peu partout en province, et vu les articles qui se mutliplient (voir le billet sur Le Mans en date de ce jour).

Vu sur le JT du 24 avril de France 3 dont voici le lien (pensez à cliquer sur la journée du 24, c'est en début de journal). Les différents professionnels de l'immobilier admettent clairement la baisse, parlant même de gueule de bois après un lendemain de fête ! Au Mans aussi, les dossiers de financement passent de moins en moins et les A.I. prêchent pour que les vendeurs baissent leurs prix, avouant que c'est difficile de faire comprendre aux vendeurs que malgré la baisse de prix de la maison vendue, celle achetée aura également un prix en baisse.

Alors là, j'hallucine ! Je vous propose comme moi d'aller demander à nos patrons respectifs une augmentation de salaire suite à l'envolée des prix immobiliers dans nos régions. J'explique : le fabricant gazeux a consenti une augmentation aux salariés de son site de production des Pennes-Mirabeau (Bouches-du-Rhône) de 80 euros, correspondant "à un «rattrapage» du fait de l'augmentation des prix, principalement de l'immobilier dû au TGV Sud-Est". Les différentes usines de groupe, réparties un peu partout en France, étaient en grêve début avril pour réclamer des augmentations de salaires.

"Je veux une France de propriétaires !" Combien de fois l'ai-je placé dans une de mes billets, cette phrase culte ? Tout ça pour dire que d'après les chiffres de l'INSEE, la proportion de propriétaires nordistes dans notre beau pays a tendance à reculer par rapport au début des années 2000. Cela peut même paraitre incroyable lorsque l'on a vu ses dernières années, dans son (et votre) propre entourage autant de personnes acheter pour la première fois un logement ! Apparemment, dans le Nord, la tendance n'a pas été la même que dans le reste de la France où la proportion de propriétaires a augmentée. La raison ?

Il est assez curieux, en ce moment, de lire la presse quotidienne régionale et de comparer avec le discours rassurant de la Fnaim. Salon de Provence avait flambé avec l'effet TGV, la Provence devait rattraper la région Parisienne, et puis en fait non, en cours de route, il y a eu déraillement. Les prix ont déjà baissé, beaucoup, car les locaux ne suivent pas financièrement. Après, on peut toujours rigoler en voyant les A.I. se ranger du côté des acheteurs  en condamnant l'attitude des vendeurs ayant surévalué leurs biens, de 20 à 25 % (je retourne ma veste toujours du bon côté). 

Je n'avais pas abordé ce sujet malgré le matraquage médiatique, tout simplement parce que payer 25 ans sa maison, puis 15 ans le terrain, je trouve cela incroyablement dangereux dans le contexte actuel. Qui pourra revendre, en cours de remboursement, ce genre de produit si le marché baisse ? Parce qu'il faut être clair, ce genre de montage n'est valable qu'avec un foncier au ras des pâquerettes, donc dans un trou du c.. de patelin ! Borloo avait fait un bide avec sa maison à 100 000 euros, Boutin pourrait suivre le même chemin avec sa maison plus chère ! De toute façon, vu le peu d'ambition en terme de quantités espérées vendues, il semble que personne n'y croit, même au ministère !

Extrait de l’article de Daniel Dartigues, intitulé « Les investissements locatis déséquilibrent le marché » dans la Nouvelle République. « Une grande maison neuve sur Niort, de 150 m2 habitable, offrant quatre chambres, deux salles de bain, avec jardin et garage, louée 1.000 € mensuels : il y a cinq ans, le propriétaire aurait reçu trente coups de fil ; là, c'est deux appels en deux mois et un seul rendez-vous. Une maison de caractère à Surin, avec deux chambres, un vaste séjour, une grande cuisine, éléments de confort, jardin et garage, à louer finalement 530 €, un tarif baissé de 5 % : c'eût été trente appels il y a encore cinq ans et l'embarras du choix pour le bailleur, c'est désormais trois appels sur un mois et pas la moindre visite » dixit Jean Bigot , président des bailleurs privés.

"Les prix baissent et les délais de vente s'allongent dans la plupart des communes de l'agglomération lyonnaise, où seuls les secteurs résidentiels résistent", telle est l'accroche de Lyonmag avec ses deux articles du jour : "Immobilier, les prix en baisse dans l'agglo" et "Immobilier : prix revus à la baisse". Une fois le décor planté, je ne peux que féliciter la franchise de cet A.I qui explique clairement la situation avec une information pas nouvelle mais peu fréquemment abordée : le retour à la location, nouvelle tendance ?

Dans la mythologie immobilière, je voudrais.... les Anglais. Qu'est-ce que ça peut-être stupide un argumentaire d'agent immobilier pour expliquer une tendance ! Rappelez-vous que la France entière avait été envahie de population Anglo-Saxonne au début des années 2000. Ils revendaient leurs logements "de chez eux" qui valaient plus chers que chez nous pour s'installer en Dordogne, en Bretagne, dans le Pays Basque et dans le fin fond de la France pendant qu'on y ait. Notre système de santé alléchant y était aussi pour beaucoup mais il semblait finalement que beaucoup d'Anglais se soient découverts des talents de rénovateurs de fermettes ! Les prix des ruines explosaient, les propriétaires de masures se caressaient très forts en pensant à une potentielle plus-value et les A.I. arrivaient à conclure des ventes juste parce qu'un Anglais avait été aperçu au bar du village.  

René Pallincourt va être furax ! Quand la Fnaim passe dans la presse locale, c'est en général pour balancer des phrases magiques parlant de "pierre solide", de "valeur refuge" et ainsi rassurer. Cela n'empêche pas un journaliste d'écrire un article objectif, voir un peu ironique en interviewant les présidents de la Fnaim de Maine-et-Loire et de la Mayenne. "la frilosité des banques est une réalité. Ce qui était valable l'an dernier ne l'est plus". Parlant du segment phare du marché, le couple primo-accédant de 25-30 ans avec 3 000 euros de revenus et investissant sur un bien entre 100 000 et 250 000 euros : "A l'heure actuelle, ça ne passe plus avec les banques". On apprend également que la marge de négociation atteint les 15 % par rapport au prix affiché et surtout que la position d'attente reste la bonne stratégie "parce que personne n'est capable aujourd'hui d'être affirmatif sur l'évolution de l'économie..."

Auteur : Isabelle Rey-Lefebvre. Bel article du Monde en date du 6 avril faisant office de synthèse sur la tendance actuelle mais avec des compléments d'information intéressants par rapport au déjà-lu un peu partout : "La tendance des ménages à s'éloigner des centres-villes et se délocaliser vers des zones meilleur marché atteint elle aussi ses limites. C'est dans les villes où les prix avaient le plus augmenté qu'ils fléchissent en premier, dans les banlieues plus que dans les centres et, en Ile-de-France, en grande couronne alors que la capitale flambe encore" - "S'il n'y a pas, officiellement, péril en la demeure, l'inquiétude se perçoit chez les professionnels. Le taux de désistement d'acheteurs qui ne confirment pas leur réservation atteint, en ce début d'année, facilement 30 %" -

D'abord cela commence mal, avec un titre : "la vigueur du marché se confirme" qui laisse augurer des informations à caractère haussier. Et puis non, finalement, juste en dessous du titre, ça augmente mais en faveur de la baisse (suis-je clair ?) : "Sur le 1er trimestre, le nombre de nouveaux biens mis en vente est supérieur de 11% à celui de l’année dernière à même époque... La durée moyenne de vente à 10,2 semaines s’allonge sensiblement ( +2 jours vs février 2008 et + 11 jours vs mars 2007) ; la part des biens vendus en moins d’un mois à 33% diminue ( 36% en février 2008 et 40% en mars 2007)." Mais également :

Vidéo à la suite de ce post. Cela se passe à Lyon, ville où le foncier est (comme partout en France) cher car rare. C'est ainsi que l'emplacement jusque là réservé à l'hébergement d'hommes seuls dans un foyer de l'armée du salut a attiré les convoitises (un si bel emplacement, supposé comme tel en tout cas, ne devrait pas être réservé à des miséreux selon les personnes avides). Bref, oubliez le Droit Au Logement qui n'est que du vent, mettez les dehors et construisez-nous une belle résidence qui aura quand même plus d'allure et sera mieux fréquentée que cette verrue dans le quartier, se disent les habitants du quartier (là c'est moi qui fabule).

"Jusqu'à 30 % de ventes en moins chez les grandes enseignes de l'immobilier depuis le début de l'année." Et les petites agences, dont le budget pub est plus petit et la marge plus difficilement révisable à la baisse, la chute des transactions est d'après mes "informateurs" plus importante.

"C'est le constat dressé par la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) de Gironde. «Les produits restent plusieurs mois à la vente, contre quelques jours ou semaines auparavant » observe Michel Balland, directeur de l'agence Foch Immobilier à Bordeaux. «Après dix années d'euphorie, il y a moins d'acheteurs. Et de nombreux biens sont aujourd'hui surévalués». Leurs propriétaires, qui pensaient profiter de la hausse des prix pour réaliser de belles plus-values, sont aujourd'hui contraints de modérer leurs appétits.

Il y a du nouveau sur cotation-immo !

L'état et les organismes publics vont céder 33 hectares de terrain qui vont être destinés à la construction, pour moitié, de logements sociaux. Le reste sera réservé aux promoteurs. Voilà qui devrait permettre de raccourcir les délais d'attente pour obtenir un logement dans la capitale.

... pourquoi il y a des différences entre ses chiffres et ceux de ses concurrents. Dans le journal LaTribune, il affirme que le trou d'air de fin d'année dernière a été passagé et que depuis c'est reparti comme en 14 (ou 2000) ! Transactions, délais, tout est au beau fixe pour son entreprise et l'on est content pour lui. D'ailleurs, j'espère que Laurence Parisot ou Christine Lagarde ont eu cette information car nous avons là un exemple pour l'ensemble des entreprises françaises qui sont ou vont être touchées par la crise financière actuelle.

Voici les meilleurs extraits d'un article "formidable". A savourer sans modération avec le chocolat de Pâques. Et à partager.

A Toulouse... "Près de la rue des Fleurs (entre la rue Ozenne et le Palais de justice), «un appartement sur cour donc pas très lumineux » est parti à 3 500 € le m2. «On a mis 8 mois à le vendre, reconnaît le négociateur. Le prix était trop élevé, il a fallu descendre de 300 000 à 250 000 €».

Le temps où on jouait sur du velours est terminé : il faut revenir à une pratique normale du métier, s'occuper des clients, apporter un vrai service ».

- Et personne n'est encore vraiment d'accord. Les notaires évoquent un « net ralentissement de la hausse des prix ». Chez les agents immobiliers, on a l'habitude de juger sur pièces. Et de ce côté-là, le ton est plutôt à l'optimisme."

A force de lire des articles d'A.I., de notaires, de banquiers, de courtiers, de promoteurs (oui c'est mon hobbie...), j'ai l'impression avant même d'avoir lu un article de connaître exactement les phrases magiques utilisées dedans rien qu'en lisant le titre. Vu que la plupart du temps, le journaliste s'en va demander à ceux qui sont juges et partis, les interviewés s'en donnent à cœur joie pour faire passer, en ce moment, un message rassurant, avec des expressions rassurantes. Dans le genre, j'ai beaucoup aimé le "phénomène naturel" en provenance de cet article (Maville Dinan) pour expliquer que la baisse était normale mais légère, qu'il ne fallait pas s'inquiéter (don't panic) car sur le long terme, on est toujours gagnant.

Vous avez lu le dossier "Immobilier" de Challenges. "Si les prix n'ont pas baissé partout en 2007, le marché s'est grippé. Les acheteurs peuvent donc reprendre la main, quand ils en ont les moyens." Avant de vous le poster, j'ai préféré attendre. Je voulais poser quelques questions à mes amis et lecteurs de province, et avoir leur réaction à cette analyse. Plusieurs remarques :

1. La situation est nettement plus bloquée en province que ce que le dit ce dossier, qui par ailleurs est fort intéressant.

Je vous ai trouvé une image géniale pour illustrer l'article, j'en donne la source. Vous remarquerez le 5 % en bas du bureau de "l'aimable" banquier. Excellent !

Ce soir, Challenges et son spécial immo sera ma source principale. Les articles du dossier font un peu propaganda pro-hausse avec des intervenants ayant des intérêts à ce que cela monte (ou se maintienne) mais des informations intéressantes transpirent tout de même. Donc mon titre, extrait d'un article  de ce magazine cite les villes où le marché s'est retourné en raison d'un écart inférieur à 15 % entre le neuf et l'ancien. Ce ne sont pas des petites villes (à minima 150 000 habitants), réparties équitablement dans l'hexagone et les acheteurs y reviennent en force.

Oui, cette fameuse (et fumeuse) histoire du nuage radioactif qui s'était arrêté à la frontière de la France qui fut soi-disant épargnée par la pollution. Les A.I. utilisent la même technique pour dire : "pas de ça chez nous !". En gros, si ça baisse aux U.S., ça ne baissera pas en Europe ou si ça baisse en Espagne, ça ne baissera pas en France. Et bien au salon immobilier de Nice, c'est du style : " Le problème, explique-t-on sur le stand de la FNAIM, c'est que les gens sont en attente d'une baisse des prix qui n'arrivera pas dans ce département... »" Traduisez que les autres départements Français baissent mais que Nice est protégée par le soleil et les personnes âgées...  

Immonot a toujours été un peu à part parmi tous les sites webs officiels traitants, chiffres à l'appui, de la tendance du marché immobilier. Sans doute sont-ils plus honnêtes car non franchisés, juste adhérents. On avait oublié cette raison là dans l'explication de la hausse éternelle et l'intro de la tendance Immonot de mars-avril vient nous le rappeler : "Les organisations professionnelles qui doivent faire le bonheur de leurs adhérents ont souvent l’obligation de privilégier les bonnes nouvelles, et parier sur le caractère éphémère des mauvaises." Ainsi, en 2007, selon ce site (et donc son auteur Bernard Thion), tout ne fut pas si facile pour la suprême FNAIM et les autres malgré leurs annonces jointes et conjointes d'un cru exceptionnel :

...le bon moment. Voici encore de la prose haussière qui n'a même pas d'arguments pour justifier son "analyse". On ne nous dit pas dans l'article pourquoi c'est le bon moment pour acheter. Un titre jeté en l'air. Merci au lecteur anonyme.

"vous n'avez que deux ou trois heures à consacrer à la recherche de la maison de vos rêves, le Salon de l'immobilier est fait pour vous. À partir d'aujourd'hui, jusqu'à dimanche, 165 professionnels de l'immobilier sont réunis au parc des expositions.

Voici la blague en question, où plutôt la remarque échangée qui revient comme une vieille blague entre confrères A.I. (en provenance du salon de l'immobilier "Immotissimo" de Lille, ce week-end) : « Pour connaître la santé du marché, il suffit de mesurer l'épaisseur des journaux d'annonces. Ils ont doublé de volume ! » Bon, c'est vrai, mon titre est racoleur et après je suis obligé de redevenir sérieux. Au nord, (spéciale dédicace à Pierre Bachelet), il y avait des vendeurs qui mettaient en vente, longtemps, à des prix stratosphériques, leurs biens, grâce à des crédits relais.