Oui, les notaires aussi nous lisent et j'ai trouvé intéressant de mettre à la une du blog cette réponse qui fait suite à mon billet intitulé : "Les gens préfèrent attendre... Baisse de 10% en Basse Normandie" Jean-Michel Boisset : "La baisse de l'immobilier n'est absolument pas une certitude, mais faire du catastrophime est un style bien connu en ce moment. Nombreux sont les "prédictions" à la baisse, mais elle ne sont pas forcément fondées et cela fait vendre, la crise des subprimes américaines, atteint les banques, mais pour autant le marché immobilier français n'a jamais été spéculatif, et le taux d'endettement des ménages est limité par la loi scrivner à 1/3 des revenus. On ne peut donc voir des taux d'endettement à plus de 100% des revenus comme aux Etats Unis, et des prêts basés sur le prix de revente futur des logements. Il existe toujours un intérêt à devenir propriétaire immobilier, plutôt que de payer un loyer à fonds perdus, sur le long terme, l'effet capilisation joue.

Dans le genre prévision minable, celle là est excellente. La chambre des notaires de Gironde dresse un constat hyper-rassurant du marché immobilier (2007) et réfute toute baisse des prix. Le président de la chambre de Gironde en profite, via un article du journal 20minutes.fr pour inciter les jeunes à investir car le marché continuera à progresser jusqu'en 2015. Il se passe quoi en 2015 sérieusement ? Il est au courant d'un évènement géopolitique  qu'il est le seul à connaitre ? S'il sait quelque chose qu'il parle, que Ben Bernanke et Jean-Claude Trichet soient au courant pour anticiper... Que le marché Girondin ait des bases peut-être plus solide que d'autres départements, pourquoi pas. Mais de là à prévoir jusqu'en 2015, il faut arrêter le délire ! « Il faut y aller, sinon le train sera passé...quitte à allonger son prêt sur 25 ou 30 ans pour alléger ses mensualités ou opter pour une surface plus petite »

Je suis locataire (moi je perso), parce que par un contexte familial que j'ai déjà expliqué ici, je loue à ma famille une maison qui ne servait plus à grand chose. C'est une situation qui fait halluciner n'importe lequel de mes collègues ou amis (ils appartiennent parfois aux deux catégories), vu que je fait "tâche" à être le seul locataire. Les mentalités ont du mal à bouger et la secte des propriétaires (de dettes sur 25 ans) veut que je fasse partie du club. Je l'affirme ici, j'ai prévu d'acheter mon logement en 2011 ("why ?" me direz-vous !). Non, il ne s'agit pas d'un savant calcul de ma part ayant permis de déterminer que le point bas du marché sera dans trois ans,...

Le Figaro.fr explique dorénavant à ses lecteurs que les indices de prix communiqués par la Fnaim, les notaires, l'Insee relève de l'approximatif. Si vous aviez zappé les lacunes qualitatives des différents indices, je vous rappellerai simplement qu'aucun d'entre eux, qu'ils proviennent des différents réseaux d'A.I. ou des notaires,  n'arrivent jamais à être identiques dans leurs constatations ou leurs prévisions. Entre les calculs sur les prix affiches, ceux sur les prix transactions réelles,  le décallage dans les temps des données, la sur représentation des zones urbaines et de la Côte d'Azur dans les indices, la non-obligation pour les notaires de renseigner leurs information, c'est du grand n'importe quoi !

La seule information importante à retenir et issue de l'article du Figaro (de Camille Peyrache) traitant des nouvelles données notariées est l'apparition, en tant qu'expert, et pour contrebalancer certains propos (vu que le Fig' lui demande son avis par TROIS fois dans l'article), de Jean-Michel Pouré, créateur de La Bulle Immobilière. Dire que pendant des années, nombre de baissiers ont considéré (mal considéré) ce journal comme pro-haussier, car de droite, proche de tel ou tel lobby immobilier... (vive les clichés, et j'ai pensé de même, méa culpa). Le gars JMP fait dans le sobre et l'efficace : 

C'était quoi ce teasing ces derniers jours dans Challenges et dans d'autres médias, se basant sur les chiffres des notaires à venir, pour affirmer des chiffres repartant à la hausse (pour les prix) à Paris ? L'étude des notaires pour 2007 est sortie et annonce le présent : "- 2008 : des perspectives de moindre activité... Dans le droit fil des résultats du 4e trimestre, les données chiffrées provisoires, tirées d'un échantillon représentatif d'études notariales, font état d'une baisse des transactions de l'ordre de 4% au mois de janvier et de 2,5% au mois de février. Cette tendance affecte davantage Paris (-4% environ en janvier et -5% en février) et la Petite Couronne (de l'ordre de -5% en janvier et février) que la Grande Couronne (de l’ordre de -3% et +2%). " Pas de quoi être fier en effet, et la suite n'est pas mal non plus :  

J'avais déjà abordé ce sujet il y a peu suite à un article de Challenges qui annonçait des nouvelles sensationnellement (pas français) haussières en provenance des notaires. Challenges avait d'ailleurs joué à fond l'effet d'annonce et en rejoue encore cette fois-ci dans : "EXCLUSIF Le prix de l’immobilier à Paris s’enflamme à nouveau" où il est question des chiffres, à venir (encore ?!) : "D’après leurs statistiques recensant les transactions des logements anciens du quatrième trimestre 2007, le rythme annuel de progression des prix s’élève à 10,5%, contre 9% au troisième trimestre."          

Cela se passe à proximité de Toulouse, à Saint-Gaudens plus exactement. Philippe Cassé dirige une agence immobilière et s'offusque contre les chiffres annoncés par les notaires : "Ils sont vrais mais trop anciens. Le marché a énormément changé début octobre. Le nombre de ventes a considérablement baissé parce que les banques ont resserré les conditions de crédit et parce que la confiance globale n'est pas là. Du coup, ceux qui sont pressés de vendre (pour mutation ou divorce) sont contraints de baisser les prix jusqu'à 30 ou 40 %." Rendez-vous compte de ce que peut représenter une baisse de 40 % sur un prix affiché (même surévalué), c'est absolument énorme et c'est un A.I. qui le dit... A lire sur ladepeche.fr : "Immobilier : tous les prix  en Haute-Garonne"

A force de lire des articles d'A.I., de notaires, de banquiers, de courtiers, de promoteurs (oui c'est mon hobbie...), j'ai l'impression avant même d'avoir lu un article de connaître exactement les phrases magiques utilisées dedans rien qu'en lisant le titre. Vu que la plupart du temps, le journaliste s'en va demander à ceux qui sont juges et partis, les interviewés s'en donnent à cœur joie pour faire passer, en ce moment, un message rassurant, avec des expressions rassurantes. Dans le genre, j'ai beaucoup aimé le "phénomène naturel" en provenance de cet article (Maville Dinan) pour expliquer que la baisse était normale mais légère, qu'il ne fallait pas s'inquiéter (don't panic) car sur le long terme, on est toujours gagnant.

Alors que j'ai traversé une partie de la France, partie d'urgence (voyage non prévu, ce qui explique ma brève absence de ce week-end), j'ai pu constater de mes propres yeux que le nombre de biens mis en vente dans le centre de la France (plusieurs régions centrales), panneaux à vendre et affiches dans les rues, les boulangeries, commerces... sont très nombreux. Je lisais mes mails en retard, que j'avais pu imprimer pour "la route". Dans l'un d'eux, il y avait ce message (merci Fanny).

"Les notaires disent que les gens vont arrêter de vendre, ce qui va rendre les transactions rares. Qu'en penses-tu ? Fanny"

Immonot a toujours été un peu à part parmi tous les sites webs officiels traitants, chiffres à l'appui, de la tendance du marché immobilier. Sans doute sont-ils plus honnêtes car non franchisés, juste adhérents. On avait oublié cette raison là dans l'explication de la hausse éternelle et l'intro de la tendance Immonot de mars-avril vient nous le rappeler : "Les organisations professionnelles qui doivent faire le bonheur de leurs adhérents ont souvent l’obligation de privilégier les bonnes nouvelles, et parier sur le caractère éphémère des mauvaises." Ainsi, en 2007, selon ce site (et donc son auteur Bernard Thion), tout ne fut pas si facile pour la suprême FNAIM et les autres malgré leurs annonces jointes et conjointes d'un cru exceptionnel :

Attention : 3 vidéos dans la suite de ce post Philippe s'est fait avoir, sa vie est foutue. Il a acheté sur plan trois appartements en 1998 (pourtant, c'était une bonne année pour investir...). Problème, la résidence ne s'est jamais construite mais il y a laissé 400 000 euros. L'explication : sur les 150 appartements prévus, seuls 11 ont été vendus, le chantier n'a jamais commencé. Résultat, tout lui a été saisi. Dans la première vidéo, tournée par M6, il entame sa grève de la fin. Dans la deuxième (un an et demi après le premier, soit 2008), il retourne sur le chantier voir la résidence qui se construit doucettement et dans la troisième, il explique son  cas (grosse fatigue). Comme dans tout investissement, on peut y laisser des plumes, lui, c'est une grosse partie de sa vie qu'il semble y avoir laissée et sa thérapie est de mettre en ligne son histoire. A noter que son affaire est en attente de jugement...

Inutile de reprendre l'histoire depuis son début, il y a tellement eu de cafouillage pour la mise en place de cette mesure destinée à transformer tous les français en propriétaires que ce serait trop compliqué à expliquer. C'est digne de l'œuvre de Tolkien (en longueur et rebondissement). Donc, depuis aujourd'hui, on sait ("Les Echos" s'est procuré le projet de l'instruction fiscale) : c'est bien le 6 mai (date où la France a connue un grand espoir à l'arrivée d'un petit homme, on connait la suite) pour la signature devant notaire ou la déclaration d'ouverture du chantier. Les montants n'ont pas changés mais ce qui est intéressant c'est d'une part que : "les banques ne fourniront aucun document spécifique pour les emprunteurs. Ces derniers devront donc se reporter à leur tableau d'amortissement et prendre soin de calculer le montant global des intérêts d'emprunt, hors frais d'assurance" et que...

Immonot.com suite et fin, ce site est une mine d'information. Je vous passe la présentation du Gordon et du Shapiro à moins que ce ne soit la même personne, mais Google ne contenait pas de résultat probant dans sa première page de résultat... Donc Gordon-Shapiro n'a rien à voir avec les 2 gars de la photo ;-). C'est une méthode de calcul pour déterminer qui du locataire ou du propriétaire est gagnant. Le plus surprenant est quand même de voir cette démonstration sur un site de notaire (qué viva el patrimonio...). Passons, le plus astucieux pour Immonot.com est d'être locataire de son logement principal et propriétaire d'une résidence secondaire. 

Le titre de ce post est la phrase de conclusion de l'étude Immonot.com du mois de Janvier 2008. Et pour une phrase de conclusion, elle claque dans l'air ! Que de différences par rapport à l'optimisme de René Pallincourt... Les notaires d'Immonot casseraient le moral aux professionnels de la profession avec une telle prévision. Heureusement, la plupart des organes de presse relaieront pour les mois à venir les résultats de la Fnaim sans s'occuper d'Immo(quoi)not.com et le marché sera, en apparence, sain et sauf. A ceux qui doutent d'une baisse du marché immobilier, faites lire cette étude à l'adresse suivante tout en relativisant.

Mythologie immobilière quand tu nous tiens... Tramway, TGV, Autoroute même combat et formidable argument pour faire monter "vers l'infini et au-delà" (merci à Buzz l'éclair pour m'avoir autorisé à utiliser sa citation préférée) les prix. Donc Castres va être desservie par l'autoroute et il est encore temps de se jeter sur l'immobilier avant qu'il ne soit trop tard selon LaDepeche.fr : "Il n'en reste pas moins vrai que les régions Languedoc-Roussillon comme Midi-Pyrénées, à l'exception de leurs capitales, restent encore bien éloignées des prix pratiqués dans le Sud-Est (Provence, Alpes-Côte d'Azur), la région bordelaise et, évidemment, la région parisienne. Selon les professionnels rencontrés, il convient d'attendre un peu… mais pas trop !" Il faut dire qu'avec un + 27 % d'augmentation des prix en 2007 pour les maisons et + 17 % pour les appartements (Source Notariale et PAP), les A.I. en sont tout excités.  

Comme je l'ai dit dans un comentaire avant-hier, un membre de ma famille ayant eu un accident, je n'ai pas pu accéder à l'ordinateur 2 soirs cette semaine. Voici mes notes d'hier, celles d'aujourd'hui seront postées plus tard dan la soirée. Mais les choses vont rentrer dans l'ordre, ça y est. Et voici une excellente nouvelle, même s'il y a un hic :

"Plus besoin de se déplacer pour consulter la propriété des terrains et bâtis. Dès aujourd'hui, quelque 150 000 plans cadastraux sont accessibles en ligne."

"J'ai écouté l'émission d'Europe 1 et tous les poncifs y sont passés : les hordes d'étrangers acheteurs dans le sud est, la pénurie de logement. La volonté héroîque des primo accédants d'acheter à tout prix plutot que de gaspiller un loyer. Mais le baratineur de la chambre des Notaires d'est trahi : à la place de les français veulent acheter, il a dit : les français sont prêt à s'endet(ter), avant de se reprendre. Ce lapsus veut tout dire. Très drôle !"

Je réagis, car j'ai le recul de pluieurs années. Sachez que cette offensive de notaires est régulière, cyclique. Je vous l'ai signalée chaque fois. Ces gens ne font que défendre leur coprporation, comme bcp, bcp bcp d'autres catégories professionnelles mais ils font bcp de dégats car c'est TRES cher l'immobilier. D'où notre dégoût, notre indigantion, la vôtre et la mienne, pour ces histoires à l'eau de rose et ces chiffres douteux !

Tout va bien, le marché se porte de manière satisfaisante avec (tout de même) 800 000 transactions pour 2007, comme en 2006. Mais surtout, les notaires ne constatent AUCUNE BAISSE NI AUCUNE STABILITE CAR LES PRIX AUGMENTENT PARTOUT ! . Les prix sont REPARTIS A LA HAUSSE EN 2007 Certes sur un rythme irrégulier MAIS TOUT VA BIEN. Mince alors ! CHERS LECTEURS BAISSIERS, NE FAITES PAS DE BETISES et CHERS LECTEURS HAUSSIERS, C’EST CHAMPAGNE ! Dire que partout sur ce blog et sur d’autre sites, on annonce que 2008 va être une année différente… Sauf que les notaires sont juges et partis et donc pas du tout indépendants. Par ailleurs dans les offices notariés, ont-ils le temps de bien remplir les informations destinées au national… J’en doute franchement. C’est en tout cas un beau discours envoyé à la foule via la radio Europe 1, belle audience en perspective !

Je vous avais déjà parlé de ce sénateur qui s’interrogeait sur la transparence des indices immobiliers (Fnaim, Notaires et consorts). Luc Chatel, le secrétaire d’état chargé de la consommation et du tourisme lui a répondu aujourd’hui et a indiqué que les indices Fnaim et Notaires-Insee font actuellement l’objet de travaux de rapprochement. Pour rappel, l’indice Fnaim traite de 18 % des transactions et l’indice Notaires-Insee représentant 66 % des transactions est publiée tardivement. Entre une méthode de calcul opaque et glissante (Fnaim) et un indice qui sort  toujours en décalage (Notaires-Insee), la formule de calcul (par échantillonnage ?) risque d’être compliquée à trouver !

…pendant que les promesses de vente sont toujours en diminution.
En 2003, l’indice “mandats“ était de 74,5 contre 47,8 en 2007. Au premier semestre 2005, l’indice “promesse de vente » était de 60, il n’est plus que de 33,9 au premier trimestre de cette année. Alors certes les notaires ne constatent aucune baisse au niveau des prix, mais pour le reste, le marché en IDF se prépare à quelque chose mais je n’ai pas envie de jouer trop les déclinologues-futurologues ce soir, je n’ai pas la compétence de Michel Mouilard (Oh toi mon maître…).

La hausse des prix en Île-de-France a été divisée par 2 en un an et les notaires ne constatent aucune baisse, s’opposants vivement à l’évolution de l’indice des prix de la Fnaim. La croissance est passée en un an et sur douze mois glissants de 12,3 % à la fin août 2006 à 6,4 % en août de cette année. Tout de même, s’il y a six mois, on nous avait dit que les haussiers notaires attaqueraient les baissiers de la Fnaim, on aurait eu du mal à le croire. Pour rappel, les différences de calcul des indices. Et l’article en question sur le site des Echos.

Samedi 10 novembre 2007

Midi-Pyrénées : présenté par Patrick Champagnac

Thème : «La crise immobilière en Midi-Pyrénées» Languedoc-Roussillon : présenté par Bernard Lagarrigue invité : Stephan Rossignol, Conseiller Régional et secrétaire général adjoint de l'UMP Hérault.

Phrases clés : "les 5 grandes glorieuses de l'immobilier : de 2001 à 2006" ; "La baisse est de 5% à Toulouse dans l'ancien, Strasbourg est encore plus affecté avec une baisse de 7%."

Humour noir - Alzheimer n’a pas que des inconvénients : outre le fait que chaque matin, c’est une nouvelle vie qui recommencent et que le malade a (encore !) de nouveaux amis, l’expansion de cette pathologie va contribuer à faire baisser les prix de l’immobilier. Un notaire l’a bien compris en sous-estimant les prix de ventes de biens immobiliers appartenants à vendeur atteint d’Alzheimer . Les biens ont été estimés cinq à six fois en dessous de leur valeur, ce qui est “finement négocié“ si je puis dire. Au tribunal correctionnel de Saint-Étienne, le notaire, complice des acheteurs, a écopé de six mois de prison avec sursis, 10 000 euros d’amende, mais peut continuer à exercer. En 2003, il avait déjà fait l’objet d’une suspension de quatre mois (brebis galeuse !)...Quant aux acheteurs, ils s’en tirent avec six mois de prison ferme et 1 000 euros d’amende. Voir le détail du jugement sur Patrimoinorama.com.

Des précurseurs les gars du Crédit Foncier. Après la polémique sur les subprimes à la française, cette banque est la première à offrir la formule du viager gagé sur la maison. Fraits astronomiques (dans l’exemple cité sur Libération.fr, 6 % de la valeur empruntée part en fumée pour payer les frais de dossier et de notaire), frais encore plus astronomiques pour effectuer un remboursement anticipé. Et plus vous êtes prêts à rentrer dans la boîte en sapin, plus le montant prêté sera important (l’inverse si vous êtes jeune) mais la rente restera maigre de toute façon. Une belle manière de spéculer sur la vie des gens en somme mais qui dépanne ceux qui en fin de vie ont besoin d'argent...mais au prix de la perte de la maison de famille bien souvent. Lire les articles de Libération.fr : On profite de la maison et de l'argent & Une nouvelle façon d'envisager le viager

Les notaires se lancent dans l'intox ! cela en est risible. Et en effet, il y a de quoi être "choqué, voire agacé !"

"Pierre Bazaille (notaire) : Je ne vous cache pas que je suis un peu agacé, pour ne pas dire choqué, par toutes les annonces faites ici ou là depuis maintenant plusieurs mois sur une baisse des prix. Cette baisse a longtemps été annoncée comme imminente, elle serait maintenant constatée. Tout cela manque de cohérence et trouble le consommateur. Mon but n’est pas de déclencher une polémique, mais il faut insister sur le fait que l’indice Insee-Notaires est calculé à partir des prix réellement observés par les notaires au moment de la signature de l’acte de vente. C’est très important car il ne s’agit pas des prix proposés par le vendeur au moment de la mise en vente, mais des prix réels. Source : La Vie Immo, "Il faut arrêter de mentir aux gens, les prix ne baissent pas", Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier"

Les notaires dénoncent les "déclarations ici et là sur la baisse des prix dans l'immobilier", en les estimant "en contradiction avec l'évolution de l'indice Notaires-Insee". Ils râlent contre la Fnaim, Empruntis-BIPE, et tous les journaux qui abordent le sujet sur des indices plus ou moins fiables (bonjour les méthodes de calcul), des études...etc. Ils annoncent une hausse de 5% en France pour le 2ème trimestre 2007 (gros ralentissement tout de même).

Pour rappel, leur argument est que l' indice des notaires est calculé "à partir des prix réellement observés par les notaires lors de la signature de l'acte de vente, et non à partir des prix proposés par les vendeurs lors de la mise en vente du bien".

Comme promis, voici la réponse à "l'énigme" sur les notaires. Le débat risque d'être houleux ;-). "Même les notaires échantillonnent les biens qu'ils estiment représentatifs du marché. En clair, tous les indices sont pipeautés", m'a écrit l'un de vous.

J'ai répondu : "Les notaires choissent les meileures ventes ? Pourquoi à votre avis ? Pourquoi ont-ils intérêt à monter le prix du m² dans leur région ?" Joycity a réagi : "Marie, là tu nous pose une colle... Vraiment je ne vois pas ... Encore, si leur com' été fixée au % du prix de vente je comprendrais mais là je ne vois pas... Ils sont peut-être propriétaire et ont voulu améliorer leur patrimoine..."

Ne rêvez pas, vous allez toujours devoir payer les faramineux frais de notaires ! Mais vous n'aurez plus à vous déplacer. Et apparemment le système est très sécurisé.

"Finie la paperasserie! La signature électronique notariale va simplifier la vie des particuliers. Les actes authentiques pourront bientôt être signés à distance, sur support électronique. (...) Ils sont depuis début septembre la première profession en Europe à disposer d'une signature électronique certifiée totalement sécurisée. Un comble pour une profession souvent synonyme pour le grand public de paperasserie." Source : Le Figaro, Vous n'aurez plus besoin d'aller chez le notaire