Le titre de mon post est largement réducteur mais c'est pourtant ce qui ressort du dernier rapport de l'Observatoire du Financement des marchés résidentiels Crédit Logement/ CSA (Michel Mouillard en fait partie). Concrètement, les riches ont déjà acheté donc n'achètent plus et ont du mal à revendre. Comme ils ont du mal à revendre, ils ne peuvent plus acheter et la boucle est bouclée.

"Je veux une France de propriétaires !" Combien de fois l'ai-je placé dans une de mes billets, cette phrase culte ? Tout ça pour dire que d'après les chiffres de l'INSEE, la proportion de propriétaires nordistes dans notre beau pays a tendance à reculer par rapport au début des années 2000. Cela peut même paraitre incroyable lorsque l'on a vu ses dernières années, dans son (et votre) propre entourage autant de personnes acheter pour la première fois un logement ! Apparemment, dans le Nord, la tendance n'a pas été la même que dans le reste de la France où la proportion de propriétaires a augmentée. La raison ?

"Les prix baissent et les délais de vente s'allongent dans la plupart des communes de l'agglomération lyonnaise, où seuls les secteurs résidentiels résistent", telle est l'accroche de Lyonmag avec ses deux articles du jour : "Immobilier, les prix en baisse dans l'agglo" et "Immobilier : prix revus à la baisse". Une fois le décor planté, je ne peux que féliciter la franchise de cet A.I qui explique clairement la situation avec une information pas nouvelle mais peu fréquemment abordée : le retour à la location, nouvelle tendance ?

Le Figaro.fr explique dorénavant à ses lecteurs que les indices de prix communiqués par la Fnaim, les notaires, l'Insee relève de l'approximatif. Si vous aviez zappé les lacunes qualitatives des différents indices, je vous rappellerai simplement qu'aucun d'entre eux, qu'ils proviennent des différents réseaux d'A.I. ou des notaires,  n'arrivent jamais à être identiques dans leurs constatations ou leurs prévisions. Entre les calculs sur les prix affiches, ceux sur les prix transactions réelles,  le décallage dans les temps des données, la sur représentation des zones urbaines et de la Côte d'Azur dans les indices, la non-obligation pour les notaires de renseigner leurs information, c'est du grand n'importe quoi !

Bon, pour l'instant, ce mot nous provient de la Fnaim mais comme elle a tendance à donner le "LA", gageons que cela va "découpler" à tour de bras, ces prochains mois all around the France. Il y aurait donc une séparation entre Paris Intra-Muros et la première couronne où "la pénurie de biens est dominante", et "à l'inverse" la seconde couronne où l'on a "trop de biens à vendre face à une pénurie d'acquéreurs solvables",et cela depuis 2007 selon un administrateur de la Fnaim. L'exemple hallucinant,  

Auteur : Isabelle Rey-Lefebvre. Bel article du Monde en date du 6 avril faisant office de synthèse sur la tendance actuelle mais avec des compléments d'information intéressants par rapport au déjà-lu un peu partout : "La tendance des ménages à s'éloigner des centres-villes et se délocaliser vers des zones meilleur marché atteint elle aussi ses limites. C'est dans les villes où les prix avaient le plus augmenté qu'ils fléchissent en premier, dans les banlieues plus que dans les centres et, en Ile-de-France, en grande couronne alors que la capitale flambe encore" - "S'il n'y a pas, officiellement, péril en la demeure, l'inquiétude se perçoit chez les professionnels. Le taux de désistement d'acheteurs qui ne confirment pas leur réservation atteint, en ce début d'année, facilement 30 %" -

D'abord cela commence mal, avec un titre : "la vigueur du marché se confirme" qui laisse augurer des informations à caractère haussier. Et puis non, finalement, juste en dessous du titre, ça augmente mais en faveur de la baisse (suis-je clair ?) : "Sur le 1er trimestre, le nombre de nouveaux biens mis en vente est supérieur de 11% à celui de l’année dernière à même époque... La durée moyenne de vente à 10,2 semaines s’allonge sensiblement ( +2 jours vs février 2008 et + 11 jours vs mars 2007) ; la part des biens vendus en moins d’un mois à 33% diminue ( 36% en février 2008 et 40% en mars 2007)." Mais également :

Et encore une étude comparant les pays entre eux pour savoir lesquels ont plus de chance que d'autres pour souffrir de la crise qui s'annonce. Ai-je besoin de vous expliquer que seule la France, ce pays gaulois, résistera à l'envahisseur baissier selon Standard & Poor's ? Chez nous, c'est du solide, pas comme chez les ibères, les bretons, les irlandais (je ne crois pas qu'il y ait un Astérix chez les Irishkelkechose, donc j'utilise le terme actuel). Oui, nous avons la potion magique composée d'ingrédients tels que l'endettement raisonnable des ménages, la réforme des droits de succession et la déductibilité des intérêts d'emprunts. Je m'en vais noyer ma tristesse dans une cervoise, c'est pas demain que je m'acheterai une hutte gauloise si Standard & Poor's a raison... Source "L'Express" :"Avis de tempête sur l'immobilier européen, la France résisterait" -  Photo sur photogenial.com?

La seule information importante à retenir et issue de l'article du Figaro (de Camille Peyrache) traitant des nouvelles données notariées est l'apparition, en tant qu'expert, et pour contrebalancer certains propos (vu que le Fig' lui demande son avis par TROIS fois dans l'article), de Jean-Michel Pouré, créateur de La Bulle Immobilière. Dire que pendant des années, nombre de baissiers ont considéré (mal considéré) ce journal comme pro-haussier, car de droite, proche de tel ou tel lobby immobilier... (vive les clichés, et j'ai pensé de même, méa culpa). Le gars JMP fait dans le sobre et l'efficace : 

"Jusqu'à 30 % de ventes en moins chez les grandes enseignes de l'immobilier depuis le début de l'année." Et les petites agences, dont le budget pub est plus petit et la marge plus difficilement révisable à la baisse, la chute des transactions est d'après mes "informateurs" plus importante.

"C'est le constat dressé par la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) de Gironde. «Les produits restent plusieurs mois à la vente, contre quelques jours ou semaines auparavant » observe Michel Balland, directeur de l'agence Foch Immobilier à Bordeaux. «Après dix années d'euphorie, il y a moins d'acheteurs. Et de nombreux biens sont aujourd'hui surévalués». Leurs propriétaires, qui pensaient profiter de la hausse des prix pour réaliser de belles plus-values, sont aujourd'hui contraints de modérer leurs appétits.

Il y a du nouveau sur cotation-immo !

... pourquoi il y a des différences entre ses chiffres et ceux de ses concurrents. Dans le journal LaTribune, il affirme que le trou d'air de fin d'année dernière a été passagé et que depuis c'est reparti comme en 14 (ou 2000) ! Transactions, délais, tout est au beau fixe pour son entreprise et l'on est content pour lui. D'ailleurs, j'espère que Laurence Parisot ou Christine Lagarde ont eu cette information car nous avons là un exemple pour l'ensemble des entreprises françaises qui sont ou vont être touchées par la crise financière actuelle.

Première banalité de la soirée, Paris est une ville de super-riches du monde entier qui ont envie de s'affirmer comme tel  en possédant un logement dans la capitale. C'est réducteur comme description mais que penser de la nouvelle légende urbaine affirmée par un A.I. parisien : "On assiste même à un phénomène nouveau : les collectionneurs d'appartements. Autrement dit, des milliardaires qui s'offrent un pied-à-terre à Londres, à New York, à Tokyo ou ailleurs".

Le plus important pour vendre un canard, c'est de mettre une couverture flashy avec un titre qui accroche. Voilà, j'ai à peu près résumé le Capital (abonnement professionnel) qui m'a été livré ce matin... Je plaisante !  Le titre est baissier, le contenu aussi (on y affirme que "les prix reculent", que "les faits sont là") et une phrase qui ressort : "un deux-pièces cuisine n'a rien à voir avec un livret de caisse d'épargne, il ne prend pas de la valeur chaque année" (c'est effectivement bon de le rappeler...).

J'avais déjà abordé ce sujet il y a peu suite à un article de Challenges qui annonçait des nouvelles sensationnellement (pas français) haussières en provenance des notaires. Challenges avait d'ailleurs joué à fond l'effet d'annonce et en rejoue encore cette fois-ci dans : "EXCLUSIF Le prix de l’immobilier à Paris s’enflamme à nouveau" où il est question des chiffres, à venir (encore ?!) : "D’après leurs statistiques recensant les transactions des logements anciens du quatrième trimestre 2007, le rythme annuel de progression des prix s’élève à 10,5%, contre 9% au troisième trimestre."          

Il y a pourtant des informations intéressantes dans la fameuse étude Xerfi dont l'un de ses auteurs faisait la promotion aujourd'hui lors de l'observatoire des crédits immobiliers (d'où la rafale de dépêches  sur le web dont je parle dans mon précédent post). Il y a même des phrases cultes :  «Un marché ça n’atterrit pas, ça monte ou ça descend» - "la marche arrière est enclenchée"...etc. Pour résumer, si ça baisse ailleurs, ça baissera aussi chez nous, car les courbes des pays ont tendance à se ressembler sur de longues périodes. Merci les gars, c'est tellement logique qu'on y avait pas pensé avant votre étude ! Et donc pour eux ça repart en 2011 (ne me demandez pas pourquoi ? Les chinois peut-être ?) sauf que rien, dans leurs prévisions à la hausse ou à la baisse, ne tient compte de la crise financière telle que nous la vivons aujourd'hui ?

Rafales de dépêches immobilières ce soir sur des canards du web tels les Echos, La Tribune, Capital...etc. Les raisons de ce barouf se nomment Xerfi, Meilleurs Taux, Empruntis. En effet, tout le monde sort ses propres prévisions baissières mais pas avec les mêmes chiffres d'où des écarts qui décrédibilisent les professionnels de la prévision. On a surtout l'impression qu'à la hausse comme à la baisse personne ne sait calculer l'incalculable ! Car honnêtement, comment prévoir l'évolution de ce marché si particulier qu'est l'immobilier ?

Ce soir, Challenges et son spécial immo sera ma source principale. Les articles du dossier font un peu propaganda pro-hausse avec des intervenants ayant des intérêts à ce que cela monte (ou se maintienne) mais des informations intéressantes transpirent tout de même. Donc mon titre, extrait d'un article  de ce magazine cite les villes où le marché s'est retourné en raison d'un écart inférieur à 15 % entre le neuf et l'ancien. Ce ne sont pas des petites villes (à minima 150 000 habitants), réparties équitablement dans l'hexagone et les acheteurs y reviennent en force.

Condoléances à tous les baissiers du blog (encore faudra t'il avoir "pour de vrai" les chiffres annoncés) : "les statistiques des Notaires parisiens qui seront délivrées en ce début d’avril montrent qu’au dernier trimestre 2007, la hausse repart…comme le dit Alain David qui observe dans l’immeuble place du Châtelet ces - bon sang de -prix, « on est retourné sur les 10% » ! " Désolé, j'ai plombé l'ambiance avec cet extrait d'une synthèse de Dominique Thiébault dans Challenges. Paris va bien car Paris est à part, une fois de plus, il semble que nous ayons la confirmation.

Immonot a toujours été un peu à part parmi tous les sites webs officiels traitants, chiffres à l'appui, de la tendance du marché immobilier. Sans doute sont-ils plus honnêtes car non franchisés, juste adhérents. On avait oublié cette raison là dans l'explication de la hausse éternelle et l'intro de la tendance Immonot de mars-avril vient nous le rappeler : "Les organisations professionnelles qui doivent faire le bonheur de leurs adhérents ont souvent l’obligation de privilégier les bonnes nouvelles, et parier sur le caractère éphémère des mauvaises." Ainsi, en 2007, selon ce site (et donc son auteur Bernard Thion), tout ne fut pas si facile pour la suprême FNAIM et les autres malgré leurs annonces jointes et conjointes d'un cru exceptionnel :

Merci à Beber pour l'info : Le 19e Marché international des Professionnels de l'Immobilier (Mipim) s'est ouvert mardi à Cannes dans un climat de doute et d'inquiétude contrastant largement avec les années précédentes. Le titre de mon post est, d'après la dépêche Reuters, formulé par quelqu'un de très important de le monde immobilier (et qui restera très inconnu). Vous savez que j'aime extraire des citations de personnes dans les articles, je trouve ça plus parlant : "Cela me rappelle une phrase célèbre de John Maynard Keynes qui dit que les marchés peuvent rester irrationnels plus longtemps que vous ne pouvez rester solvables, et c'est notre problème du moment" -

Voilà un article comme nous n'en voyons plus beaucoup. Des projections "optimistes", encore.

"En effet, le ralentissement depuis le début de l’année est palpable. Le marché se restructure. Les accédants sont moins indulgents et les vendeurs moins gourmands. Le nombre de transactions recule et les rétractations se multiplient. Dans le neuf, le retournement est encore plus flagrant. Les stocks de logements sont au plus haut. Alors les promoteurs commencent à brader leurs biens, en offrant la cuisine équipée par exemple. (...) En résumé : baisse de 10 % des prix au premier semestre, hausse de 10 % dans la deuxième moitié de l’année. Résultat : il ne se passera rien sur le marché immobilier cette année." D'où sort ce décompte "bizzare" ?

A l'occasion de la création de l'association "La Bulle immobilière", qui milite pour la création d'un véritable indicateur (impartial)  sur les prix du logements, le site de J.-M. Pouré gagne (encore) un cran en notoriété. La raison, toutes les caméras cachées tournées auprès des agences immobilières à Paris et en Province ont convaincu "Que Choisir" sur la crédibilité du discours. L'objectif est donc désormais de créer un logiciel pour estimer la vraie valeur des biens. La démarche n'en est qu'à ses balbutiements mais il est à noter que le fait de paraître dans "Que Choisir" est tout bénéfice pour la communauté baissière et son discours. Que Choisir : "A la recherche du juste prix"

Je vous l'avais signalé au sujet des loyers il y a quelques jours, il y a une polémique : motent-ils ? baissent-ils ? Deux articles à quelques heures d'intervalle avaient affirmé tout et son contraire. Un seul fait est idéniable, l'offre locative est plus abondante, merci aux records de constructions, et certains propriétaires doivent baisser leur loyer au moment de changement de locataire (qui part pour "moins cher" et plus grand ?)

On assiste en ce moment à d'autres débat, suite à la publication des chiffres divers et variés. Synthèse.

Suite (plus ou moins) de mon précédent post sur Reims. C'est l'optimisme en ce moment dans le secteur financier ! La preuve : lorsqu'un bien était estimé il y a encore 6 mois, la banque ou le courtier partait sur l'estimation haute du bien à vendre en crédit relais. Désormais on prend l'estimation (ou fourchette) basse ! Lorsque l'on sait qu'une amplitude de fourchette peut être de plusieurs dizaines de milliers d'euros (ici, l'exemple parle d'une fourchette 220 000 - 180 000), bonjour le changement de climat ! Cette explication là faire encore plus peur  : 

Et un giga-méga article de baissier sorti de province que détaille au maximum le bazard dans lequel est rentré le marché de province. D'abord les petites phrases : "les prix commencent  à reculer" - «ENORMÉMENT de biens et peu d’acheteurs. » - « Tout le monde attend  la baisse » (c'est un A.I. qui dit ça) - « Beaucoup se basent encore sur les petites annonces et en remettent une louche en se disant que leur bien est forcément plus beau. On n’en sort pas… » (toujours un A.I.). Le plus marrant dans tout ça, c'est que Reims nous en avons souvent parlé sur le blog en raison de son effet TGV,  effectivement il y a un effet baissier !!! « Des confrères n’hésitent pas à gonfler de 15 % l’estimation du bien pour emporter l’affaire, en se disant qu’il sera toujours temps de revenir à la réalité dans trois ou quatre mois. Malheureusement, il y a des gens qui croient encore au père Noël »  

"Les prix de l'immobilier commercial aux Etats-Unis chuteront de 21% à 26% dans les deux ans, selon une étude de la banque Goldman Sachs dévoilée dimanche par le "Wall Street Journal". La crise prend une ampleur assez incroyable chez les étatsuniens et une seconde crise financière s'annonce tout simplement. Remarquez, cela tombe bien, toutes les banques n'étaient pas décédées suite à la crise du subprime, maintenant elles vont encaisser pire : "Cette nouvelle crise financière pourrait durer deux ans, bien davantage que celle des crédits hypothécaires" A lire dans Les Echos. Jusqu'où tout cela s'arrêtera-'il ? J' ai l'impression que personne ne voit au delà de deux mois en ce moment...

Traditionnelle publication des Echos pour le week-end, le baromètre des prix dans la capitale (indice Laforêt) nous démontre une fois de plus que les chiffres transmis par les A.I. de ce réseau sont à la hausse, ce qui n'est pas illogique, le marché parisien étant par nature, "à part". Il nous démontre également, que hors Paris, ça ne va pas fort. Il faut donc savoir lire entre les lignes : "Paris semble, pour le moment en tout cas, épargnée par la chute de l'activité." - Traduction, en province, c'est l'inverse : " en décalage avec le reste du territoire français, où les prix se stabilisent, voire chutent légèrement"...