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A propos de Friggit...
La courbe de Friggit, le prix de l'immobilier, logement, immeubles de rapports, et terrains, amènent certaines réflexions.
Tout d'abord, l'immobilier, c'est une vaste chose.
Après 1871, tout n'est pas si simple. Le monde agricole souffre beaucoup des traités de libre-échange. Le prix des terrains baisse, et dans les études rurales, le "haut niveau" des prix, n'est absolument pas de mise.
Déjà, il y a des vides, déjà, les immeubles tombent en ruine, déjà, on détruit.
Ailleurs, oui, en milieu urbain, il y a maintien. Rien ne vient imposer les rentes. L'épargne bourgeoise est haute, les placements à l'étranger rapportent aussi.
Après 1914, cela se dégrade. L'assemblée nationale vote le blocage des loyers, la monnaie s'effrite de 80 %, le terrain agricole ou à construire, c'est tout un, est d'une valeur très relative. Personne n'en veut.
La forêt, la broussaille et la ronce avalent les terrains abandonnés.
Délestés en 1918 de 80 % de son or, des 2/3 des placements à l'étranger (vantés par certains), à peine consolés par le gonflement de la dette publique (de 60 milliards à 300) et délestés par l'imposition des placements financiers (en 1914, la bonne bourgeoisie râlait contre 2 % d'impôt sur le revenu, le bloc "bleu horizon" impose la rente à 90 %), la valeur des immeubles (de propriété) bourgeoise devient problématique.
Surtout que l'emprunt n'est guère usité dans ce cas.
Les faillites bancaires des années 1930 (nombreuses), la dépression démographique (1935-1941), la dépression (économique), font que la valeur devient symbolique.
La seconde guerre mondiale n'est guère, non plus favorable à la valeur des immeubles, et la sortie de guerre, pire encore.
Là, cette fois, les placements à l'étranger sont devenus symboliques (il reste 1.5 milliards de francs), l'encaisse or aussi, seule la dette (consolidée à 3 %) est passée à 1000 milliards.
Les banques ne sont pas dans une situation meilleure, et le placement immobilier, toujours bourgeois, est un leg du passé.
En effet, les grèves insurrectionnelles se multiplient, atteignant leur paroxysme de 1948 à 1950, et si le parti communiste (à 27 % des voix) suit les grèves, plus qu'il ne les provoque, c'est bien lui qui effraie le possédant.
Possédant d'ailleurs rasant les murs depuis 1944, pour cause de modérantisme dans le meilleur des cas (à la libération, on plastique à tout va).
L'inflation dépasse souvent les 100 % annuels. le parc est vieux, vétuste et en piètre état. Le renouveau ne reviendra qu'avec la construction neuve. C'est souvent elle qui est concernée, par le fameux "tunnel de Friggit" visible surtout à partir de 1960.
Le parc antérieur est souvent déclassé, démoli, et il ne rebondit guère. Une douceur pour les propriétaires à signaler : l'allocation logement. Elle a pour but de faire passer la pilule du déblocage des loyers en 1948. Selon un notaire, de l'immobilier antérieur à 1948, il n'y avait rien à attendre. Pas de confort, trop de travaux, pas de population, seul le rebond du début du XXI°siècle le fera bouger.
Dimanche 16 novembre 2008
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Commentaires
Frigittophile
17 nov 2008 00:32:38
En quoi toutes ses informations, au demeurant intéressantes, remettent-elles en cause la logique du tunnel de Friggit.
Ce tunnel n'a pas pour but d'exprimer les vicissitudes de l'histoire mais simplement de corréler le revenu des ménages et le prix du logement. Ainsi, il offre de la cohérence en opposition à de l'information désordonnée.
Friggit n'intègre pas tous les paramètres mais il expose une réalité fondamentale: On n'acquiert que ce qui accessible et c'est justement l'accessibilité qu'il mesure.
Comment se fait-il qu'il soit craint à ce point à la fois par les spéculateurs avides et les intellectuels?
Parce qu'il détient une chose que les deux catégories, appartenant souvent à la même caste d'ailleurs, haïssent : Une logique.
Celle-ci rappelle aux uns qu'on ne peut pas dépasser certaines limites même sous-tendues par le mensonge et les effets de masses de l'époque et aux autres que la connaissance n'a de valeur que si elle structurée pour être exploitable.
La logique est une chose que tous les êtres humains possèdent globalement à part égale tandis que le privilège du savoir est distribué de façon inéquitable. C'est pour cette raison aussi que les intellectuels dédaignent le bon sens commun. Dépossédés de leurs armes ils se sentent amoindris.
Beaucoup de gens sur ce blog ou ailleurs dénoncent les prix trop élevés, mais il s'agit souvent d'incantations révélant l'état psychique des auteurs. Friggit , lui, prouve en se fondant sur des données factuelles que l'immobilier évolue actuellement à une altitude ou l'oxygène est trop rare est qu'il va devoir redescendre pour respirer.
Friggit m'a donné les moyens de négocier mon achat de logement et je lui dois beaucoup. Je me suis présenté chez le vendeur avec ses statistiques sous le bras et j'ai fait valoir que le bien convoité vaudrait en 2015 globalement la moitié de la valeur "FNAIM" de 2007. Les vendeurs l'ont compris et la transaction s'est faite à 50% sous les cours théoriques en prévision, non pas de l'écrasement, mais simplement du retour au vol en palier.
Mon sentiment chiffré appuyait sur des données combinées est que pour une moyenne nationale de 3000€ le m² en 2007 on devrait avoir du 1500€ en 2015 en argent constant soit environ 2000€ pour s'ajuster aux revenus de l'époque après compensation partielle de l'érosion monétaire. A cela il reste à appliquer un coefficient de zone géographique pour affiner la négociation mais en tout état de cause quiconque paye aujourd'hui un bien au-dessus de la moitié de sa valeur d'après les stats de 2007 se prépare à essuyer des pertes. Friggit dixit et moi de l'en remercier.
Three piglets
17 nov 2008 01:18:18
Patrick : vous pensez toujours que nous allons vers une baisse de l'ordre de 75 à 90%?
eiffel67
17 nov 2008 08:04:04
@ 3 p : je le répète, mais si les prix passent de l'indice 100 à 200 (doublement en 6-7 ans, c'est possible non ?) et que l'immobilier baisse de 50 % (de l'indice 100 à l'indice 50, ce qui semble beaucoup surtout si l'inflation mentionnée ci-dessus se vérifie... mais pas du tout impossible si les salaires restent bloqués !!) alors nous obtenons bien une baisse de 75 % !!
ce n'est qu'un exemple bien sûr :)
eiffel67
17 nov 2008 08:06:27
@ Frigittophile : vos explications sont convaincantes et résument ma pensée sur le sujet :))
Nam
17 nov 2008 10:33:06
@ Frigittophile
Le modèle de Friggit est très important et je le respecte mais cela reste un MODELE. Rien ne vaut un calcul de rendement au cas par cas (intégrant l'année d'acquisition, les taux d'intérêts, la part payée en cash, les charges, les impots et taxes etc etc)
L'Alex
17 nov 2008 10:34:26
En général je n’aime pas intervenir sur les blogs mais dans ce cas précis je souhaite apporter une modeste contribution.
Pour moi Friggit nous fourni un outil, une méthode mis a la disposition des personnes qui souhaite comprendre par des graphiques et des références l’évolution des prix de l’immobilier.
On nous dit que les prix doivent baisser de 40% pour recoller à la réalité des revenus. Pour moi ca sera un minimum et je m’en explique par un exemple.
En 1998, un ami étudiant entrant en 1ere année de cycle ingénieur à Lille avait acheté cash avec un héritage de 300 000 francs un appartement (ou tout était à refaire) de 150m2 ce qui nous faisait un prix de 2000 francs/m2 dans le quartier Masséna. Je ne connais pas les prix actuel mais je les imagine facilement à plus de 3000 euros du m2 aujourd’hui. A l’époque un prix de 300 000francs était déjà énorme.
Bien entendu les revenus n’ont pas fais x10 en 10ans.
Un autre exemple, j’habite désormais près de Vernon dans l’Eure. Il y a a vendre depuis bientôt 3ans une maison assez sympa de 220m2 en bord de Seine dont le seul inconvénient en plus de son prix et d’avoir un jardin relativement petit de 200m2.
Elle est vendue pour 370 000 euros (environ 1700 euro du m2). Elle est situe a 5minutes d’une gare desservant Paris Saint Lazare en 40minutes.
Le plus amusant est qu’elle a le prix au m2 le plus bas de la région et elle est invendu après 3ans.
En conclusion, quand on nous annonce que les prix normaux moyen doivent revenir a 1500/2000 euros du m2 et bien je pense que l’on peut dire que cela ne sera pas suffisant.
Cordialement,
L’Alex
logique
17 nov 2008 11:05:20
@Frigittophile,
ont peut être speculateur, intellectuel tout en restant logique, il n'y a pas d'incompatibilité. C'est même recommandé si ont ne veux pas se faire avoir.
En tout cas je reste sur les -50% pour la mojorité des biens et cela avant 2015.
Plus la baisse sera été rapide, plus l'économie redemarrera rapidement. C'est le blocage des vendeurs qui ralenti la reprise.
corbu
17 nov 2008 12:45:22
Tout à fait d'accord avec l'analyse de L'ALEX.
L'ennui est qu'actuellement le coût de construction proprement dite (sans terrain, études, assurances, marges...) est déjà supérieur à 1500 Euros par m2.
patrick
17 nov 2008 12:47:29
à friggitophile : ce que je voulais dire, c'est que friggit est convaincant, surtout dans la phase d'après 1960.
Les conditions réunies sont assez rares :
- progression démographique,
- bancarisation de la société,
- marché de la construction dynamique.
Je serais surpris, si tout ou partie des trois faisant défaut, que le tunnel n'explose pas...(à la baisse).
Surtout si on y rajoute, épargne vaporisée par les krachs et salaires bloqués...
logique
17 nov 2008 13:18:22
Tu as raison Patrick, mais -50% reste un point bas normal, lorsque l'ont analyse correctement la réalité du marché immo en fonction du pouvoir d'achat. Mais dans le cas ou la crise ne trouverait pas de solution et devrait empirer, il est fort possible que se point bas(normal) de -50% puisse aller bien au dela.
Mais concernant les merdes hors de prix que l'on trouve actuellement, il y a fort a parier que certains bien iront bien en dessous des -50%.
En fait le problème de l'immo es assez simple. il y a deux catogorie d'acheteur, les primos et ceux qui cherche une rente. Sachant que les premières ont deja acheté et ceux qui ne l'ont pas fait ne pourront pas le faire aux prix actuels, que les second(rentier) n'acheteront pas car la rentabilité et médiocre(sauf a louer hors de prix et prendre du coup plus de risque). L'immo n'as pas d'autre choix que de baisser. Et de toute façon tout le monde s'y retrouvera a part ceux qui ont acheter trop cher bien sur. Mais vendre moins cher pour racheter plus grand moins cher cela ne peut être qu'interressant, car cela réduit le crédit. Et vue que le credit et au compte goutte réduire le montant des prét reviens a permettre a plus des gens de pouvoir en bénéficier. Même dans se cas de figure les banques peuvent y gagner quelques choses.
gabelle
17 nov 2008 13:59:51
l'immobilier, une valeur sure? peut etre?,tant qu'il se comportait comme un placement a tres long terme.
La il s'est comporté essentielement comme de la speculation pure,car meme ceux qui achetaient pour se loger,achetaient mal et cher sachant qu'il ne ferait que augmenter( et pour beaucoup au dessus de leurs moyens).
Donc pour les sceptiques de la baisse immobiliére : pourquoi les prix ne baisserait t-il pas comme les autres produits speculatifs .
je vous rappelle que le cac40 a perdu 40% en 1 an et que ce n'est pas finit.
Pour conclure certes l'immo a une grosse inertie par rapport aux bourses, devises ,matiéres premieres,etc..
quand la baisse demarre, cela est lent au debut,puis accelere , et nous n'en sommes que au debut donc 2009 nous reserve de belles surprises .... a suivre
Nam
17 nov 2008 14:16:27
En fait lorsque l'on dit que l'immobilier est "plus sure", cela doit se comprendre comme "sur ce marché, on a plus le temps de réagir qu'en Bourse". Avant que l'immo baisse, il y a au moins deux ans avec des grosses alarmes, et même à la télé (voir les deux années écoulées). Et quand ça commence à baisser, les 6 premiers mois de baisse sont lents.
Nam
17 nov 2008 14:18:17
Mais biensure les AI ont joués sur l'ambiguité de cette maxime avec des gens qui l'ont interprétés comme ils voulaient l'entendre...
J.K.
17 nov 2008 15:53:46
OHÉ REGARDEZ CE QUE J'AI TROUVÉ :
http://fr.meilleursagents.com/
Le street marketing dans les rues de paris pour rappeler aux gens la valeur des prix immobiliers !!
J'ai une photo prise avec mon téléphone portable si ça intéresse quelqu'un.
Ce serait marrant de faire une contre-pub : barrer à la craie le prix du m2 et inscrire en dessous "moins 50% sinon rien!"
Des volontaires ???
J.K.
17 nov 2008 15:59:39
Mieux pour la contre-pub : ne rien barrer du tout et inscrire en-dessous : "ATTENTION PRIX COLLECTOR, NE RESTERA PAS LONGTEMPS EN MAGASIN !!"
sos depression
17 nov 2008 16:02:50
effectivement , tout ce qui peut monter de 130/100 peut baisser d'autant voir plus ( + effet de depression ) le recession est acquise et effective , reste a craindre cette depression de plus en plus realiste . attendons la hausse du chomage pour confirmer cette tendance . d'apres les anciens indices du chomage les chiffres sont deja explosifs . les nouveaux indices ne prennent pas en compte les decourages de recherche d'emplois . aux usa il faut rajouter au moins 10/100 de chomeurs en plus . en france ce sont tous les radies pour x raisons ( comme s'il n'avaient pas besoin de travailler pour vivre) . la depression n'est plus loin .... parait il que la planche a billets va reprendre le haut regime entrainant avec elle l'inflation . dettes + petits salaires + inflation = ? danger!!!!!
Nam
17 nov 2008 18:06:16
On ne peut pas à la fois craindre le poids de la dette et l'inflation, c'est incohérent comme un sentiment de déprime!
Jeanluc
17 nov 2008 19:23:02
Moi aussi je suis Frigittophile. La fameuse courbe, que tout le monde connait, m'a permis de comprendre que la phrase magique que tout bon propriétaire aimait (il y a encore peu de temps) répéter : l'immobilier, ça ne baisse jamais !!n'etait pas complète, il fallait ajouter : en valeur absolue. Elle m'a aussi permis de comprendre que l'immobilier est un marché cyclique de 5 à 6 années. Enfin, elle résume l'incroyable envolé des prix et répond à la question : Pourquoi si je voulais acheter la maison de mes parents aujourd'hui, je dois m'endetter sur 30 ans avec un niveau d'endettement à 33% sur mon salaire d'ingénieur là ou mon père, il y a 30 ans, c'est endetté sur 15 ans à 33% d'endettement sur un salaire d'ouvrier ??? Réponse : spéculation
patrick
17 nov 2008 20:18:51
je ne mets pas en cause une certaine justesse du couloir de Friggit. Je pose la question des CONDITIONS qui l'ont permis, et de savoir si ces conditions vont perdurer.
placements dans un autre pays de l'europe (vantés par certains
17 nov 2008 21:03:43
OUI, l'euro est la monnaie des pays de l'Europe, et le taux de placement n'ait pas le même d'un pays à l'autre.
Le petit Nicolas, souhaite baisser le taux du livret A.
Alors la bonne réponse lorsque l'on se fait agresser, c'est de réagir là où cela fait mal.
Et pour la santé financière de l’état Français, la bonne réponse à la baisse du taux du livret A, c’est de leur retirer cette manne financière et de la placer dans un autre pays de l’Europe, là où cet argent sera bien accueilli.
Moralité : les politiques vous prônent les bienfaits de la mondialisation de l’emploi, alors pourquoi ne pas l’appliquer aux placements ?
Placer son argent là où il me rapportera le plus. Ce qui est bon pour les copains du petit Nicolas, devrait être aussi bon pour monsieur tout le monde.
Allez, passez le bonjour à son pot D’jaunie, qui défiscalise avec la considération de l’état.
Friggitophile
17 nov 2008 21:40:21
Rien de faux dans ce blog mais ceux qui croient que l'immobilier devrait baisser de plus de 50% avant d'en arriver au statut-quo font preuve d'une foi coupable envers la monnaie. Comme si elle ne pouvait jamais trahir au-delà des chiffres de l'Insee même "arrondis".
Certes, récemment c'est l'immobilier et non la monnaie - bien qu'avec l'automne elle semble commencer à se ramasser… à la pelle – qui a trahi ses usagés. J'apprécie à cet égard les propos de JeanLuc dont je peux vérifier la véracité en observant le prix des logements acquis en 15 ans par les ouvriers des années 60/70 dans les Bouches du Rhône et devenus inaccessibles en 2007 aux ingénieurs malgré leur vétusté. De là à voir en la monnaie un étalon qui ne résiste ni à l'effondrement des bourses et du système bancaire ni à celui de l'immobilier est un pas que je ne franchis pas.
La vraie surprise pour 2009 serait que les prix de l'immobilier ne baissent pas d'au moins encore 10 à 20% mais en conclure qu'il perdra à terme toute valeur pécuniaire me semble peu plausible. L'argent est un thermomètre qui, s'il venait à mesurer une température trop basse pour l'immobilier, serait ré étalonné. Maintenant pour relativiser, j'admets avec PaulValery que "nous autres civilisations savons maintenant que nous sommes mortelles" mais alors pour les biens plus rien ni contraire ne tient ni mien.
sos depression
17 nov 2008 22:50:03
je rappelle que dans quelques mois , une grande partie de la population active va se retrouver dans une situation economique catastrophique . s'il on peut parler de recession facilement , nos chers politiques elus oublient tres souvent de mettre en garde nos concitoyens dumalheurquinous attend . ils sont assez courageux pour dire que cette crise est pire que 29 dans son volume financier , alors que dire duvolume consequent en matiere de destruction d'emplois massifs . tous les secteurs sont touchés nous dit on . meme les classes moyennes superieures vont connaitre le chomage et donc certainement le retour a la case depart aumieux classe moyenne au pire la precarite voir pauvrete . que va devenir cette societe avec autant de chomeurs , de nouveaux demandeurs de rsa et divers minima sociaux . les etats ne servent plus a garantir la dignite des citoyens , mais seulement la garantie des capitaux dans les banques . les actionnaires ont pris le pouvoir a cout de propagande sur la liberte des capitaux qui etait cense rendre un monde meilleur . le monde a ete meilleurs 30 ans aujourd'hui cette crise sert a remettre les compteurs a zero . il faut tout recommencer sans irriter le marché . comme si le marché pouvait penser , reflechir etc... seul le benefice compte quitte a sacrifier des centaines de millions d'hommes et femmes dans les couloirs de la misere . je m'attent personnellement a des conflits sociaux d'envergure car c'est la seule voix audible des salaries aux patrons rois . seul un meilleur partage des richesses pourra retablir un equilibre acceptable pour remotiver les gens a adherer au capitalisme . ce mot devient auf il du temps un gros mot comme celui de communiste l'a ete en son temps .
