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Commentaires

David

18 avr 2007 19:33:52

J'en pense que votre ami n'a pas du tout les moyens de se lancer dans un investissement locatif. Il sera vraisemblablement ruiné au bas de la bulle. Refaites lui faire les calculs avec des données réelles (comme j'ai fait à l'époque). Voyez le graphe de Frigitt sur foncier.org et devinez la suite.

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robiencraintif

18 avr 2007 19:42:27

Merci pour vos commentaires. ... même si j'espère avoir d'autres avis.

David : n'es-tu pas un peu trop pessimiste pour envisager la ruine ? Le montant de l'acquisition s'élève à 120 000 euros. Si véritablement le prix est surévalué, je me dis qu'il l'est à hauteur de 20 000/ 30 000 euros. Mon ami en a tenu compte, et ça ne le chagrine pas.

Benjamin : merci beacoup pour tes infos car en réalité, ce qui chagrine réellement mon ami, c'est de ne pas avoir de locataire. De même que lui et moi comptons sur un excès de logements Robien dans notre zone d'habitation pour en profiter pour nous loger pour pas chèr, et bien nous admettons qu'il en soit de même pour les éventuels locataires à venir. Mais l'absence de locataires ça serait un peu compliqué, en particulier les 1ères années.

D'autre part, pour décrire un peu plus notre situation :
Je suis déjà propriétaire d'un appartement, acheté en des temps pré bullesques, dans des conditions "normales" en Ile de France. Grâce à la rentabilité de ce bien, l'entièreté, et plus, de mon emprunt est payé par le locataire, sachant en plus que j'ai un peu délibérément positionné mon loyer à un taux inférieur au prix du marché (Faut pas pousser ... un studio c'est pour les gars qui débutent dans la vie). Il ne m'en reste plus que pour 9 ans avant que les loyers ne se transforment à 100 % en trésorerie disponible. donc, au moment ou il ne sera plus possible de bénéficier d'une économie d'impôt, en cas de pépin (vacance locative), nous pourrions utiliser ce complément de trésorerie pour le remboursement, le temps de trouver un locataire. Au niveau actuel, le loyer que je perçois couvre 76 % du remboursement du prêt.

Vous en savez un peu plus sur nous.
Mais je reste inquiète. Malgré les quelques garanties et autres matelas de sécurité, 25 ans, c'est long, il peut se passer beaucoup, beaucoup de choses.

Je crois qu'aujourd'hui quelque soit le type d'investissement (sauf l'Ass Vie en euro et autres placement de trésorerie à court terme), quoiqu'on fasse on s'expose à un niveau de risque important.
Généralement, j'ai l'impression qu'on assiste à la naissance d'une "société du risque", ce dernier n'étant plus assumé que par les particuliers. Quelque part, le Robien et autre Borloo, c'est transférer le risque de la force publique au particulier. Je crois qu'une bonne part des logements construits ces dernières années sous ces dispositifs sont les HLM du futur.

Oups, je crois que je m'égare là !

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Benjamin

18 avr 2007 19:46:29

Rédigé par: Benjamin | 11 avr. 07 11:54:24

Bonjour,
Je suis sur Rennes depuis un an pour raison professionnelles… Je ne suis pas originaire de cette ville, mais je connais assez bien cette ville pour confirmer que c'est une ville très agréable… mais aussi très chère !!! Au prix du logement, s'ajoute les impôts locaux et fonciers qui font parti des plus élevés de France !!! Connaissant aussi bien Nantes, à mon avis, il n'y a pas photo… Nantes est plus sympa et plus jolie au niveau architectural…

Pour les chiffres fournis par les études de l'agglo, fait attention. Vérifie par toi même qui les a produit… A les écouter, Rennes et son Agglo aura doublé dans 10 ans !!! Rennes est dynamique, mais elle n'est pas épargnée par la crise économique. Si il n'y avait pas les étudiants, se serait une ville très triste !!!
Sans vouloir faire un tableau noire de cette ville, je pense que sa réputation en dehors de la Bretagne est surfaite… beaucoup de licenciement (ST micoélectronique, Alcatel, plus d'intérimaires chez PSA, équipementiers auto qui ferment…), et les secteurs qui ont fait la renommée de Rennes (software, électronique, marqueting, presse…) sont des secteurs qui connaissent une crise depuis la bulle Internet de 2001.

Comme toutes les grandes villes régionales, le centre est très riche, et se trouve les personnes ayant pas de pb d'argent… par contre, sorti de ce centre, tu vois assez rapidement que les habitants ne roulent pas sur l'or !!!

Après à toi de faire ton choix, mais regarde sur le site de Ouest France. Tu verras que le nombre d'annonce pour location et vente est très important sur Rennes. Par exemple, il y a plus de 600 appartement à louer (T2, T3 et T4) sur rennes intra muros. Pour la vente, on passe à plus de 1500 !!! toujours intra muros !!!
Enfin, j'ai un collègue de travail que habite sur Chantepie, près de Décatlon, et qui chercher à vendre son appartement depuis une année maintenant (T3 de 65 m² à 160 000 puis après qq mois à 145 000 € hors frais). Il n'est pas pressé, mais, les visites ne sont pas nombreuses… il a même essayé de me le fourgué quand je suis arrivé !!!

Voilà, je ne souhaite pas te faire peur, mais je pense que pour se lancer sur un projet qui va vous prendre quelques année et quelques économies, il est nécessaire de se renseigner et d'avoir un autre avis que celui du promoteur !!!

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commentaires

18 avr 2007 19:53:05

Merci pour vos commentaires. ... même si j'espère avoir d'autres avis.

David : n'es-tu pas un peu trop pessimiste pour envisager la ruine ? Le montant de l'acquisition s'élève à 120 000 euros. Si véritablement le prix est surévalué, je me dis qu'il l'est à hauteur de 20 000/ 30 000 euros. Mon ami en a tenu compte, et ça ne le chagrine pas.

Benjamin : merci beacoup pour tes infos car en réalité, ce qui chagrine réellement mon ami, c'est de ne pas avoir de locataire. De même que lui et moi comptons sur un excès de logements Robien dans notre zone d'habitation pour en profiter pour nous loger pour pas chèr, et bien nous admettons qu'il en soit de même pour les éventuels locataires à venir. Mais l'absence de locataires ça serait un peu compliqué, en particulier les 1ères années.

D'autre part, pour décrire un peu plus notre situation :
Je suis déjà propriétaire d'un appartement, acheté en des temps pré bullesques, dans des conditions "normales" en Ile de France. Grâce à la rentabilité de ce bien, l'entièreté, et plus, de mon emprunt est payé par le locataire, sachant en plus que j'ai un peu délibérément positionné mon loyer à un taux inférieur au prix du marché (Faut pas pousser ... un studio c'est pour les gars qui débutent dans la vie). Il ne m'en reste plus que pour 9 ans avant que les loyers ne se transforment à 100 % en trésorerie disponible. donc, au moment ou il ne sera plus possible de bénéficier d'une économie d'impôt, en cas de pépin (vacance locative), nous pourrions utiliser ce complément de trésorerie pour le remboursement, le temps de trouver un locataire. Au niveau actuel, le loyer que je perçois couvre 76 % du remboursement du prêt.

Vous en savez un peu plus sur nous.
Mais je reste inquiète. Malgré les quelques garanties et autres matelas de sécurité, 25 ans, c'est long, il peut se passer beaucoup, beaucoup de choses.

Je crois qu'aujourd'hui quelque soit le type d'investissement (sauf l'Ass Vie en euro et autres placement de trésorerie à court terme), quoiqu'on fasse on s'expose à un niveau de risque important.
Généralement, j'ai l'impression qu'on assiste à la naissance d'une "société du risque", ce dernier n'étant plus assumé que par les particuliers. Quelque part, le Robien et autre Borloo, c'est transférer le risque de la force publique au particulier. Je crois qu'une bonne part des logements construits ces dernières années sous ces dispositifs sont les HLM du futur.

Oups, je crois que je m'égare là !

Rédigé par: Benjamin | 11 avr. 07 18:31:51

Je partage ton point de vu vis à vis du report des risques de l'Etat sur la population.
Actuellement, il est difficile de savoir ou placer son argent pour qu'il rapporte plus que la moyenne (>4%). L'immo est en début de chute, et la bourse est au plus haut depuis 6 ans… Attention toutefois aux assurances vies. Certaines sont basées sur de l'immo et bcp d'autre sur la bourse… Mais elles sont assez sûres comparées aux autres placements (immo et bourse), car diversifiées sur plusieurs supports.

En fait, pour placer son argent, il faut anticiper un minimum l'avenir. Compte tenu du contexte actuel, il est possible que la crise immo (qui a démarrée fin 2006) se propage à travers le monde. Cela aura pour effet de bloquer les crédits et de baisser la consommation. Ce qui entraînera par la suite une récession et la bourse ne pourra que chuter…
Ce schéma théorique s'est déjà vérifié plusieurs fois dans le passé. Le plus difficile, est d'anticiper ces mouvements. C'est à dire retirer ses billes à temps et les remettre quand le cycle haussier se redresse.

Actuellement, nous sommes en haut de deux cycles (immo et bourse). A mon avis, je pense que d'ici cet été il ne va pas se passer grand chose. Par contre, fin 2007 début 2008, les données économiques pourront être assez voir très mauvaises en terme d'investissement et de consommation. D'ou pour 2008 une forte chute des valeurs boursières suite au blocage du marché immobilier courant 2007.

Je vous donnerai donc un seul conseil : ATTENDRE !!!
Attendre une année, et voir en 2008 les tendances qui se dessinent. En attendant placez votre argent sur des produits disponibles et garantis. Je pense que l'année 2007 risque d'être une année charnière, bref, pour moi, 2007 va être 2001 et 1991 à la fois !!!

Rédigé par: David | 11 avr. 07 19:45:53

Il faut compter en actif net: ce qu'on possède, moins ce qu'on doit. En période basse et haussière, la valeur estimative augmente, donc si on doit vendre pour diverses raisons, il reste une plus-value. Mais en période de baisse, le capital remboursé ne suffit plus à payer le prêteur (la banque). Et c'est la catastrophe, à moins de disposer d'autre patrimoine. C'est arrivé à une connaissance en 96: il s'est pendu.
Restez liquide jusqu'en fin de bulle, même si ça prend 4 ans, qui seront bien vite rattrapés par l'épargne et la baisse du capital à emprunter.

Rédigé par: Septime | 12 avr. 07 11:09:59

Excellente file qui résume bien les soucis que l'on peut rencontrer avec les Robien.

Une clefs très importante : ne JAMAIS oublier que c'est un investissement immobilier qui doit donc être considéré en tant que tel et non un investissement purement financier comme vous le rabâchent les vendeurs de produits clefs en main qui débitent un discours appris par coeur (et parfois mal) et qui pourraient aussi bien vous vendre des tapis ou des aspirateurs. Le pb est que l'enjeu est un peu plus élevé !

La seule façon de faire un bon Robien selon moi est de le faire soit même ce qui nécessite un réel investissement. Eh oui, les placements miracles où il n'y a rien à faire existent rarement.

Rédigé par: Robiencraintif | 13 avr. 07 10:49:40

Benjamin : je suis plutôt d'accord avec toi sur le fait qu'il faille plutôt "rester liquide" et attendre ... mais ça y est, c'est signé. Donc advienne ce que pourra. Si je suis craintive c'est aussi parce que j'ai une sainte horreur du risque ... même si la gestion de risque c'est mon gagne pain ! Je dois avouer qu'il y a une part d'irrationnel dans le choix de mon ami d'acheter. En fait, il m'en a fait l'aveu. Mais je n'ose pas dire ici en quoi consiste cet irrationnel. Je souhaite simplement qu'il ne fasse pas d'erreur qui lui serait fatale. Alors je me triture l'esprit sur ce qui serait le meilleur moyen de diminuer le risque lié à cet investissement. Et mon problème, eu égard à mon tempéramment, c'est que je ne trouve pas de "dispositif" que je trouve suffisamment rassurant. Avec cet investissement, nous acceptons donc une certaine prise de risque. Quel paradoxe par rapport à la sagesse populaire : je trouve moins risqué l'investissement en Bourse (en direct ou sur Ass Vie) que l'investissement immobilier ! C'est pour ça que je n'envisage pas d'en faire d'autre. Je me dis que, quelque part, quand j'ai acheté mon appartement il y a 6 ans, j'ai eu de la chance !

David : je comprends ce que tu dis en terme d'actif net ... En réalité, de par les divers placements qui sont miens, quelque part, je suis une garantie pour mon ami. En actif net, j'ai déjà de quoi quasiment acheter l'appartement dont mon ami a fait l'acquisition. Mon passif de 9 années de remboursements immo. correspond aux 2/3 du prix d'achat (je n'avais emprunté que pour le montant du bien et non à 110 %, et cela sans toucher à mon PEL placé à un taux de plus de 5% je crois car ouvert très tôt). Je pourrais même accélérer le rythme des remboursements et abaisser la durée restante de 9 années à 5 ou 6 sans que ça soit insupportable. De plus, j'ai acheté mon bien avant la bulle quand les prix commençaient à monter, et, même s'il devait y avoir une chute sévère de l'immobilier, j'ai l'impression que les prix ne devraient pas redescendre au niveau auquel j'ai acheté. Je crois donc que j'ai déjà "engrengé" un petit peu de plus value.
En conclusion, parce que je me sents solidaire de mon ami, je choisis, sans vraiement lui en parler, de jouer le rôle de garantie de son investissement. Mais j'y perds ma lattitude en terme de choix et arbitrage sur mon patrimoine propre pour les -longues ?- années à venir.

Septime : je suis d'accord avec toi. A la base, je ne considerait l'acquisition immobilière ni comme un placement immobilier ni comme un placement financier mais simplement comme la nécessité de me stabiliser en un lieu qui serait mien. Ma conception a depuis un peu évolué ...

Voilà
Je crois que je me suis bien épanchée sur ce site. Merci pour vos commentaires.

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Fanch35

18 avr 2007 22:34:53

Bonjour

Habitant Chantepie, je peux vous dire qu'il y a actuellement env 20 Ha en construction. Ca va faire une 2eme zup sud pour ceux qui connaissent. A Chantepie, il n'y a aucun commerce le week end. C'est une ville dortoir. Par contre il y a un maire et quelques adjoints qui veulent faire mieux que Cesson ! Et ici le social et le tres social a largement sa place. C'est un endroit ou vous n'aurez pas envie d'habiter a la retraite. De plus, vous avez une majorite de gauche sur l'agglo et a chantepie qui n'a rien fait pour faire baisser les prix de l'immo.

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Cobab

19 avr 2007 00:11:07

J'hallucine. T'as trente berges, t'es infoutu de mettre deux thunes à gauche, t'es déjà proprio d'un appart dans lequel tu n'habite pas, et tu veux t'endetter sur 25 piges pour quelque chose que tu n'as jamais vu et dont tu n'as pas l'usage ?

Pour moitié moins d'emmerdements, tu bosses à mi-temps vu que ça a l'air d'être payé ton taf et tu te construits ta baraque toi-même. A 60 ans, t'auras moins de chance d'être parti du palpitant et aussi moins l'impression d'avoir passé ta vie à courir après la Reine rouge. Enfin, c'que j'en dis…

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Cobab

19 avr 2007 00:14:10

j'avais pas lu Fanch. Dis donc, si tu veux que ça baisse, ça va attirer des pauvres, tu sais ça ? asocial va

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Krachboom

19 avr 2007 10:39:40

Sérieusement, arrêtez de jouer les riches investisseurs "overbookés" qui n'ont même pas le temps de faire le trajet (2h en TGV) pour visiter.
Vous savez ce qu'on dit des constructions d'il y a 30 ans ? Qu'elles sont mal isolées, mal conçues. Que croyez vous qu'on dira dans 30 ans de votre Robien, s'il tient encore debout ? Construit trop vite, avec des matériaux de piètre qualité, loin du centre ville.

Combien croyez vous que coûte au proprio le changement d'un ascenseur, d'un ravalement, sans compter les impôts locaux qui explosent partout...

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petit-fx

19 avr 2007 11:02:09

Je suis d'accord avec Krachboom, rennes-paris, 2 heures et 100€ /pers. tu abuses !!! et c'est comme ca que les constructeurs s'en mettent plein les poches.

J'habite sur Rennes en ce moment et je ne pense pas que ce soit le bon endroit pour investir. Chantepie se développe beaucoup trop vite et il y a trop de Robien and co.
va sur le site de ouest-france et faire une recherche sur les loc à chantepie, y a plein de Robien. ton appart est à 500€ par mois (s'il y a un locataire ;) ). à 500€ par mois, tu n'arriveras à payer ton prêt de 120000 € ( ~90000€ pour 500€ ). a cela, tu ajoutes les frais d'entretien + les frais exceptionnel (ravalement et dégradation) + les périodes sans locataire.

si tu veux investir, je pense qu'il ya mieux, beaucoup mieux à faire.
je pense qu'il ne faut pas comparer ton acquisition avec le premier appart que tu possèdes car les prix et les couts ne sont pas les mêmes. le Robien ne peut fonctionner que si tu as l'argent en "liquide" et si tu paie extrement d'impot => c'est a dire si tu te fous de perdre ta mise de départ.

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djeg7

19 avr 2007 11:10:22

Faites le tour des blog, inetrnet et des sites spécialisés, vous verrez que certains économistes que l'on peut considérer comm excessifs ou pessimistes, tout dépend de la sensibilité que vous allez porter à leurs arguments, parlent de ralentissement de l'éco.

mais de plus en plus aujourd'hui parlent de dépression economique voir de recession et même pour certain de déflation. Si leur théorie s'avére exacte, il est alors urgent d'attendre!
http://www.europe2020.org/

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Lili

20 avr 2007 14:12:11

Eh bien!!!
Je viens de faire le plein de paroles en l'air en vous lisant tous!!
Avez-vous seulement déjà étudié les calculs fiscaux de la Robien????? Vous savez, le gouvernement aujourd'hui connait des difficultés pour loger ses citoyens!! Or c'est un devoir régalien de pouvoir loger tout son peuple!! Face à cette pénurie de logements et à son devoir de renouveler le parc urbain, l'Etat met effectivement en place des incitatifs fiscaux pour les contribuables payant de l'impôt (et là j'interpelle petit-fx)... Il ne s'adresse bien évidemment pas qu'aux contribuables qui paient extrêmement d'impôts (car il existe d'autres dispositifs fiscaux pour ces profils, et là je cite les dispostifs ZRR-Demessine, Girardin, LMP, ou encore Malraux... et j'en passe...). Les contribuables qui paient aujourd'hui 2500 euros d'impôts rentrent dans le cadre du dispositif De Robien!!
En ce qui concerne tous les arguments cités par vos soins, je tiens à signaler qu'il existe effectivement pour de charlatans dans ce travail. En revanche, l'activité et les dispostifs mis en place sont totalement légaux, et honnêtes, et n'oubliez pas qu'ils descendent du législateur!! N'y voyez pas d'arnaque quand le montage financier est bien réalisé! La pierre reste aujourd'hui la valeur refuge, à un rendement bel et bien compétitif. Alors si vous préférez des placements bancaires type PEA où votre argent sera placé sur des valeurs sur lesquelles votre banque a un intérêt, c'est votre choix!!

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petit-fx

20 avr 2007 15:09:15

@Lili,

j'aime bien être cité ;) mais revenons a nos moutons.
j'ai fait une simulation sur les sites qui vont bien avec les données suivantes :

- impots sur le revenu : 2500
- appart : 120000 € tout compris
- loyer : 500 €
- crédit total sur 25 ans à 4.3%

d'après le simulateur, économie de 1100 €/an sur mes impots. donc sur 15 ans (bizzare, je croyais qu'on avait que 9 ans de defiscalisation), ~17000€ d'economie. on arrive toujours pas à équilibrer les comptes et encore moins à payer les faux frais pendant 15 ans !!!
de plus, ne pas oublier que ces apparts ne sont pas idéalement placés !!!

maintenant, si on veut vraiment aider les gens à se loger, y a d'autre moyen qui couterait moins chère (offrir des terrains, augmenter les montants de prêts a taux zero,faire du vrai social avec les HLM...). mais c'est vrai que piéger le BOBO est plus drôle.

quant à ton banquier, c'est exactement comme pour le Robien, si tu fais confiance et que tu fermes les yeux pour signer, tu peux y laisser des plumes.

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lili

20 avr 2007 16:24:12

Alors il y'a un point sur lequel je te rejoins, c'est le banquier!! Mais ce n'est pas le coeur du débat!!
En ce qui concerne les 15 ans, c'est soir l'ancien dispositif Robien (amortissable sur 9 ou 15 ans) ou le Borloo populaire... Pour ce qui est du nouveau Robien, le cadre fiscal ne dure bel et bien que 9 ans, c'est pour ca que je précisai dans l'autre message qu'il fallait faire attention aux charlatans qui n'accompagnent pas leurs clients dans des démarches de constituion de patrimoine mais qui ne sont là que pour se faire de l'argent sur leur dos!
Mais recentrons le débat...
1100 d'économie / an... 9900 sur 9 ans... au lieu de payer 22500, tu en paies 12600.
Prends l'exemple d'un contribuable célibataire:
Revenus net imposable aprés abbatement des 10%: 26000 euros
Impôts sur le revenu: 2560 euros
Investissement dans un De Robien: 120000 euros
Abbatement des 6%: 7200
Nouveau revenu net imposable: 26000-7200=18800 euros
Nouvel impôt: 1371 euros
Economie d'impôt: 1189 euros / an
Soit au bout des 9 ans: 10700 euros
Au niveau des loyers, ne pas oublier l'ICC, qui était de 3.5% l'an dernier.
Un loyer à 500 euros à N
soyons pessimistes et basons nous sur un ICC à 2.8%
Loyers N+1: 514 euros
Ainsi de suite pendant 7 ans...
Au bout des 9 ans que se passe t-il?
Tu vends ton bien, tu soldes ton CRD auprès de ta banque, et toi tu récupères tes loyers, ton économie d'épargne et ton effort d'épargne.
Et qu'appelles-tu les faux frais exactement?
As-tu fait des études foncières et géographiques de tous les Robien pour dire qu'ils sont mal placés? Encore une fois, il y'a effectivement des charlatans... Mais je vous garantie qu'il existe des cabinets extrêmement sérieux qui ne joue pas avec l'argent de leur client!
Quant à offrir des terrains ou ce genre de mesures, il ne faut pas non plus être des assistés de l'état (nous le sommes déjà assez aujourd'hui!), et l'état n'a pas forcément non plus la possibilité d'offrir des terrains. Connais-tu son déficit, sa dette, l'état de son économie? Penses-tu aux inégalités que cela créerait vis-à-vis de ceux qui paient leur terrain? Toi tu bosses, tu paies des impôts, de la TVA et tu dois acheter ton terrain, en revanche, ton voisin qui gagne moins que toi et qui n'est pas imposable, on lui offre gracieusement un terrain... Je ne pense pas que cela plairait à tout le monde!Le meilleur moyen est de faire du donnant donnant... J'investis pour aider l'état à loger ses citoyens, en contrepartie il m'offre un avantage fiscal et me permet de capitaliser et de constituer un patrimoine. Il n'y a pas de perdant (quand c'est bien fait), que des gagnants...

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House Mouse

20 avr 2007 16:35:08

lili, tu rêves, les Robien ont poussé là où il n'y a pas de locataires, fait nous cadeau de ta propagande naïve pro-Robien.

faites attention à ses rêveurs doux, de mauvaise foi, c'est à cause d'eux que certains sont/seront ruinés.

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lili

20 avr 2007 16:43:43

Vous ne savez pas ce que vous perdez les gars...
Croyez-moi, je sais de quoi je parle...
Mais voilà, vous êtes tombés sur de mauvais coups!
Je ne fais pas du tout de propagande House Mouse. N'oubliez pas que c'est une loi, c'est tout!

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Benjamin

20 avr 2007 16:47:49

Lili,

Va faire un tour à Agen !!!

Trop drôle le mec. Au fait, tu bosses dans quel domaine ???

Cherche sur le net, tu verras bcp de gens qui sont "heureux" du Robiens...

Travaillant dans le domaine de la construction, à chaque fois que je passe une ville, j'identifie très rapidement les projets "robien". Le trois quart du temps ils sont loins des centres villes et l'architecture des bâtiments est caractéristique des constructions "bas coûts" !!! C'est la meilleure chose qui est arrivé aux promoteurs depuis 10 ans, par contre, je ne pense pas que se sera le cas des investisseurs type particuliers.

La plus belle arnaque de l'immo de ces 5 dernières années. A y réfléchir, c'était quand même bien monté. En pleine spéculation immo, faire espérer une hausse "mesurée" de 4%/an de son patrimoine !!! Bien joué quand ces dernières années, la hausse était de +10%. Par contre, dans 9 ans, je ne suis plus aussi sûr des rendements... Je ne parle pas des clauses de location pour exiger l'exonération fiscale (il faut louer avant la fin de la première année de livraison), et encore moins des frais d'entretien, et pour finir des prix de location estimé par rapport au marché locatif du secteur ou ils sont construits...

Pour moi, le Robien sera l'Eurotunnel de l'immobilier !!! C'est comme cela, dans la vie, il faut des baisés et des baiseurs...

Il y a quand même qq chose qui me choque à chaque fois qu'une bonne affaire se présente, c'est qu'il faut toujours que des intermédiaires "te trouve" indispensable pour saisir cette "occasion unique"...

En conclusion, les "bons plans" pour lesquels ils te démarchent, sont souvent des pièges... Surtout quand ces "bons plans" se trouvent à plus de 200 kms de ton domicile...

Faut pas r^ver, les bons plans se font en cherchant soit même, ou bien en ayant des "relations".

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laurentAI

20 avr 2007 17:04:08

Lorsqu'il s'agit d'un particulier qui achète un appartement pour le louer, un impondérable arrive et tout le château de carte du montage financier s'écroule. Avant de parler de prix d'achat, il faut penser au prix de location et du marché locatif local. Si vous voulez savoir quelles sont vos mensualités de remboursement, il faut d'abord déterminer au mieux la valeur locative du bien. C'est elle qui vous indiquera, peu ou prou, la valeur du bien à l'achat et pas l'inverse!!! Cette valeur locative étant déterminée par le type du bien lui-même (nombre de pièces, étage, annexes,etc..) , sa situation géographique (transports, commerces, quartier...), ses éléments dits de conforts (ascenceur ou pas, chauffage élec ou gaz,etc...), les travaux de mise en conformité ou de rénovation de l'appartement, ainsi que les surprises qui peuvent provenir de la copropriété (charges de copropropriété, travaux à venir, loi SRU).Je passe les aspects fiscaux (par ex,la taxe foncière d'une commune à l'autre peut quintupler). A tout celà il faut ajouter une étude solide sur les loyers pour un bien équivalent dans le périmètre. Tout celà pour dire que je ne comprends pas comment, sans voir le bien que l'on achète et son environnement , on puisse déterminer coorectement le reste. Sans oublier qu'il faille remettre la main à la poche régulièrement. Lorsque le marché locatif est porteur, donc avec des loyers élevés, il faut penser que le locataire recherche le meilleur rapport qualité/prix. Un bien en mauvais état trouvera preneur plus difficilement qu'un bien remis en propreté. Et quand bien même, on a effectué des travaux de rénovation, il ne faut pas se tromper et toujours garder à l'esprit le coeur de cible de clientèle que l'on vise, donc, ses revenus et fixer le montant du loyer en conséquence.C'est le gros problème aujourd'hui où l'on veut louer des studios au prix d'un trois pièces, j'exagère à peine. Les impayés de loyer demeurent assez marginaux, heureusement, mais les lenteurs de la justice sont telles que la situation peut dégénérer rapidement lorsque celà arrive.

l'investissement locatif n'est qu'une question de bon sens. Un professionnel digne de ce nom qui vous "vend" un investissement locatif devrait être capable de vous fournir tous ces éléments afin de nourrir votre réflexion.

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Benjamin

20 avr 2007 17:04:53

Lili,
Ce sujet à bien été développé sur ce site. Recherche les liens/articles et tu verras par toi même que nos dires ne sont pas des bétises. Après, il a des exceptions, mais l'achat immobilier se fait pas par une volonté de desficalisation. Et la régle d'or dans le domaine de l'immobilier, c'est : l'emplacement. Je connais aucun investisseur immo ayant réussit qui ne se soit jamais déplacé sur site avant d'investir... Elle est là l'arnaque, c'est que la vision "desficalisatrice" du projet empêche à certain d'adopter ces réflexes de base !!!

Juste un conseil si tu es interresé par ce type d'investissement, fait ou bien refait toi même les calculs en étant "réaliste" dans tes hypothèses.

Je te donne un ratio : Ville de + de 100000 hab hors régions parisienne, l'achat (compris frais) < 225 fois le loyer hors charge...

Mais bon, ce ratio ne fonctionne plus depuis 2 ans maintenant... L'achat de bien pour sa résidence principale se discute encore, mais pour ce qui concerne l'investissement locatif, la messe est dite depuis deux ans...

Après tu ne pourras pas dire que tu n'etais pas au courant... Une chance par rapport à de nombreuses personnes qui ont signé pour 9 ans !!!

Bonne continuation

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IMMOBILIS

21 avr 2007 09:18:40

Moi perso, je trouve ça très stupide de se lancer dans une aventure aussi naze, en se persuadant du contraire(vu les questions que Madame Nigaude se pose, si son mec se jette d'un train, je crois bien qu'elle est du genre à le suivre) et venir chercher une approbation auprès des lecteurs de se blog, là c'est carrément le ponpon! Attention, les Cruches débarquent sur LBI.

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IMMOBILIS

21 avr 2007 09:24:42

Il manquerait plus qu'elle soit blonde!

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21 avr 2007 14:16:41

Lieu d'investissement :
- rendement locatif brut moyen actuel : 4%
- fiscalité locale forte et parmi les plus fortes augmentations en 2006 (+17%).
- cité dortoir proche ZI sud est (de funeste notoriété)
- pas adapté à un retraité sauf quartiers spécifiques (quartiers pavillonnaires bourgeois)

Ne peut pas se rendre sur site : c'est une plaisanterie ?

Etat du marché
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voir :

http://www.immonot-bretagne.com
http://www.notaires-ouest.com/media/PDF/chiffre2006-regionbretagne.pdf
http://www.adil.org/35/

Voir aussi :
http://www.insee.fr/fr/insee_regions/bretagne/rfc/analyse.asp?theme=2

Tendance
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http://www.immonot-bretagne.com/tmi.breton . On notera que même sur les terrains, les notaires sont passés vendeurs à une très écrasante majorité.

Locatif au plus haut de l'avis des notaires, de l'ADIL, des agences et de mon propre avis (d'ailleurs les loyers "rippent" depuis 1 an)

Construction la plus dynamique de France. Jugée largement excédentaire par les notaires.

Ne pas lire l'ADIL pour ne pas faire de dépression.

Revenu brut moyen par ménage avant impôt en 2006 : 1600€/mois.

Aménagement Robien : à analyser.

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Je corrige : pour le revenu, se reporter à l'INSEE mais surtout à la Direction Générale des Impôts.

Le programme immobilier serait il "Le Victoria" ?

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raphael beling

21 avr 2007 22:49:41

"cité dortoir proche ZI sud est (de funeste notoriété)"

Bonjour,

Que s'est il passé dans la ZI sud est ?
(j'y travaille)

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petit-fx

23 avr 2007 11:41:30

Tous ces chiffres ne sont valables que si tu loues ton bien tout le temps et si tu arrives à revendre ton bien. n'oublie pas de mettre dans la balance les impôts et l'entretien. pour la revente, je pense que cela va être dur (pb qualité, emplacement, quantité). je ne dis pas qu'ils sont tous mal placé mais bon, les beaux emplacements ne sont pas réservés pour du "deRobien" mais pour des résidences luxueuses.

je pense que l'état veut faire payer (pieger) les riches pour loger les moins riches. Si l'opération était financièrement viable, l'état aurait fait une opération via un compte épargne comme l'ex codevi pour financer les constructions.

il faut faire la correlation entre le Robien et les cités HLM. c'est le même combat, il y a 30 ans, ils nous disait que c'etait l'avenir et maintenant ils cassent tout. ils ont investi tout nos impots mais ils n'ont rien eu en retour à part des .........

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Robiencraintif

23 avr 2007 15:11:02

Bonjour,

J'ai cru lire un post dans lequel je me fais appeler Madame Nigaude ... bon ; je suis peut être même une cruche blonde !
Quant aux différents sites internet sur lesquels récupérer de l'information sur le local ... ouai, je les ai vu. Il ne reste que ces pauv'2h de tgv à 100 ridicules euros par personnes que Nigaude/Cruche blonde et son gars n'ont pu faire parce qu'overbookés.
J'ai aussi cru lire sur ce blog que Nigaude/ Cruche blonde était venue faire valider son point de vue. Mouai ... Non. Nigaude/ Cruche blonde est venu confronter les arguments qui ont mené à une décision à d'autres points de vue.
Quand à sauter d'un train ou d'un pont ou quoi ou qu'est-ce car Nigaude/ Cruche blonde est décidément trop Nigaude et blondassante cruche justement. Mouai. ... Nigaude/ Cruche blonde se veut une adulte cérébrée, qui se reconnait le droit de se tromper.
Je n'ai pas fait tous les calculs qui sont ici exposés ; ils le sont déjà ailleurs ; je considère l'investissement Robien comme un investissement risqué. Il a fallu choisir entre prendre le risque ou non. Finallement, on a pris le risque.
Slash33 : Le programme Immobilier n'est pas le Victoria, mais un programme Boyugues Immo Les Botaniques.

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IMMOBILIS

23 avr 2007 15:57:04

Ca existe un programe Boyugues Immo, attention aux contre-façons made in china, Barbie & Ken vont donc passer leurs vieux jours à Chantepie, nous qui connaissions jusqu'à lors que la pie qui chante, tout celà est d'un pathétique!

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