«Immobilier : arrêt de cassation sur la commission d'agence | Accueil | Immobilier : Sarkozy vend son appartement »
Immobilier : comment négocier la commision d'agence
La commission des agents immobiliers, comme nous l'avions vu, est trop élevée dans les pays latins. Elle s'élève à 5% en moyenne en France Italie ou Espagne, et le service après vente est inexistant.
Aux Etats-Unis, la commission d'un agent immobilier s'élève à 1,5% depuis bien longtemps. Elle a nettement fondu après la pression des acheteurs, qui en plus de la baisse des tarifs ont obtenu des services gratuits supplémentaires. Come inscrire les enfants des futurs acheteurs dans l'école du quartier, faire bracher l'électricité ou le gaz. Mais en France, une fois que vous avez signé, l'agent immobilier, qui a touché une grasse commission, scandaleusement élevée, s'évapore.
Mon ami Pacha, vous suggère de la faire baisser ou vous donne quelques conseils pour mener à bien votre négociation.
"La commission ou les "honoraires" appelés aussi "frais d'agence" sont négociables, ce qu'occultent la plupart des agents immobiliers.
Alors comment négocier ? Voici une piste.
1. Lorsqu'un bien vous intéresse et que vous entrez en phase de négociation, demandez à l'agent immobilier de voir son mandat de vente. Si le mandat est "en exclusivité", la négociation de la commission sera difficile. Si le mandat est en revanche "simple", la négociation est possible.
2. Lorsque vous avez terminé la négociation sur le prix de vente, vous demandez à l'agent immobilier le "net vendeur" (c'est-à-dire le prix réel de la vente) et la part qui correspond à sa commission.
3. En restant calme et souriant, vous dites alors à l'agent immobilier que l'on peut maintenant passer à la négociation de sa commission. Comme il risque de feindre la surprise, voire de jouer l'offusqué, vous lui rappelez alors que son mandat autorise la mise en concurrence de plusieurs négociateurs immobiliers et que s'il refuse de négocier, vous allez trouver n'importe lequel de ses collègues concurrents pour lui proposer l'affaire (qui est déjà presque bouclée puisque vous avez l'accord du vendeur sur le prix).
S'il vous menace alors de procès et de dommages et intérêts, mettez-lui sous le nez l'arrêt de cassation reproduit ci-dessous. Et s'il refuse toujours de négocier, mettez votre menace à exécution et allez voir une autre agence qui sera sans doute ravie de voir une affaire tombée toute cuite et devrait êtr plus conciliante sur les honoraires.
4. A combien négocier ? Il me semble raisonnable d'envisager une commission dans la fourchette de 2% à 4% du prix de vente, en fonction du montant de la vente (vente chère implique pourcentage plus réduit).
En situation de concurrence, cette commission est parfaitement libre et fixée d'un commun accord entre l'acheteur et le négociateur, il est utile de le préciser.
Dernier point, ne vous faites pas avoir sur la TVA. Précisez bien que la commission négociée s'entend TTC !
Bonne chance ! Pacha"
TrackBack
URL TrackBack de cette note:
http://www.typepad.com/services/trackback/6a00d83451b18369e200d834bb8fa953ef
Listed below are links to weblogs that reference Immobilier : comment négocier la commision d'agence :
Commentaires
papat
11 oct 2006 17:39:03
bonjour,
trés interessant mais comment on fait quand l'agence nous a fait signer un bon de visite avec l'agence qui stipule que pendant 18 mois on s'engage à négocier avec le concours de l'agence et qui interdit de conclure la vente avec un tiers....pour ne pas les nommer l'agence en question appartiend au groupe orpi
merci d'éclairer ma lanterne et bravo pour ce blog que je consulte quotidiennement depuis 1 an....
emmanuel
11 oct 2006 19:21:01
Le bon de visite qui mentionne cette clause est un contrat léonin, donc sans valeur.
C'est une clause sans cause, en droit.
Cela ne tient pas un instant la route devant un tribunal. Aucun AI ne se risquera à faire un procès pour cela.
Les AI le savent bien, en mandat simple et non exclusif, la concurrence est ouverte.
Pourquoi s'en priver ?
sergent pépère
11 oct 2006 22:07:14
Oui, ce "contrat" est léonin, c'est-à-dire sans contrepartie réelle. A sens unique, puisque le client s'engage à quelque chose sans aucune contrepartie de la part de l'agence.
Je l'ai dit un jour à une clerc de notaire qui voulait m'en faire signer un avant une visite.
Elle s'est trouvée toute chose, la pôvre : une professionnelle du droit civil prise les doigts dans la magouille immobilière !
11 oct 2006 22:41:43
Italie:
En janvier dernier j’ai acheté mon appart situé dans une ville du nord de l’Italie.
La commission annoncée par l’agence était de 2% négociée à 1.5%. D’autres agences affichent le 3%.
Un site plein d'infos immo
21 nov 2006 23:22:36
http://www.murielle-cahen.com/page1660.asp
Philippe
7 déc 2006 11:59:06
Hello
j'ai bien peur que vous vous trompiez dans votre analyse.
En effet dans le jugement que vous citez il est bien précisé qu'il y avait ANTÉRIEUREMENT un mandat donné à une autre agence immobilière.
Quand vous écrivez :
" que s'il refuse de négocier, vous allez trouver n'importe lequel de ses collègues concurrents pour lui proposer l'affaire (qui est déjà presque bouclée puisque vous avez l'accord du vendeur sur le prix) " "S'il vous menace alors de procès et de dommages et intérêts, mettez-lui sous le nez l'arrêt de cassation reproduit ci-dessous. Et s'il refuse toujours de négocier, mettez votre menace à exécution et allez voir une autre agence qui sera sans doute ravie de voir une affaire tombée toute cuite et devrait êtr plus conciliante sur les honoraires. "
vous risquez fort d'être condamné.
Cordialement,
Philippe
christophe
21 nov 2007 18:14:45
Bonjour à tous!
Je suis négociateur dans une agence immobilière de la province. Je me dois d'intervenir...
SI LES ACHETEURS PENSENT FAIRE DE MEILLEURES AFFAIRES EN PASSANT PAR LE MARCHE DU P.A.P, INUTILE D'OUVRIR LA PORTE D'UNE AGENCE POUR ROGNER SA COMMISSION APRES...
Quand vous achetez une baguette de pain, personne ne négocie son prix!
Alors vous allez me dire, "oui mais c'est à cause des agences que les prix sont chers".
Ma réponse est NON! Quand nous prenons un bien en vente sensiblement au prix du marché, ça n'est pas notre commission qui rendra le bien trop cher!!
Notre rôle (et je sais qu'il y a nombre d'incompétent dans notre métier, je vous l'accorde) est double : satisfaire vendeurs ET acheteur.
Pourquoi? pour 2 raisons simples : primo, vendre est notre gagne pain (bien évidemment - tout comme le boulanger vend ses baguettes-), secondo parce que ces clients satisfaits reviendront pousser notre porte et pas celle d'un autre.
Je met au défit des particuliers, s'ils le souhaitent, de venir découvrir le métier avec moi. Je pourrai alors leur montrer la réaction de certains propriétaires après une estimation justifiée (par analyse comparative du marché), et voir qu'encore bon nombre ne suivent pas nos conseils et estimation pour proposer à des prix ahurissant, vous pourrez voir le service apporté et les conseils. Et vous pourrez aussi comprendre qu'il ne s'agit pas d'un travail ou l'argent coule à flot dans les poches. C'est un métier psychologiquement dificile. Qui est intéressé?
lolo
21 nov 2007 19:21:04
Christophe: "Quand vous achetez une baguette de pain, personne ne négocie son prix!"
Si vous êtes négociateur, ne nous prenez pas pour des idiots. Il ne s'agit pas là d'acheter une baguette (qui perdrait son temps pour négocier une réduction sur 1€). Par contre, quand vous achetez une voiture (parce que là on parle de budgets comparables avec une commission de vente), je suis certain que vous-même, vous négociez.
Rassurez-moi, contrairement au boulanger et ses baguettes, vous ne les fabriquez pas dans l'arrière boutique les biens ? Vous êtes juste un intermédiaire en concurrence...
Marie
22 nov 2007 01:00:52
Et vlan dans les dents !!!
Bravo Lolo !
Très juste et très drôle !
Les AI pétrir la pate, non mais, ils ne savent pas prendre une minute de plus pour rédiger correctement une annonce et se relire, alors !?
jey
22 nov 2007 12:33:17
Superbe article, voici mes commentaires que Christophe appréciera surement : "Aux Etats-Unis, la commission d'un agent immobilier s'élève à 1,5% depuis bien longtemps. Elle a nettement fondu après la pression des acheteurs" C'est archi faux ! Les honoraires des agents immobiliers aux Etats-Unis ont fondu avec la baisse de l'importance du marché des particuliers. En effet c'est après la mise en place du MLS qui permet à tous les agents immobiliers de proposer tous les biens mis en ventes par ses confrères que le marché des particuliers s'est effondré. Aujourd'hui les particuliers doievent représenter moins de 10% du marché outre-atlantique, et tous les contrats de mise en vente sont des contrats exclusifs. Ce système fait baisser le risque de travail "dans le vide" pour les AI car ils sont presques sur d'être payés sur la vente de tous les biens pour lesquels ils sont mandatés. Les honoraires ne couvrant plus ce risque ils ont diminués et par la suite les AI ont instaurés des service "innovants" pour se différencier. Donc non, ce n'est pas la pression des acheteurs qui a créé cette situation mais bel et bien la mise en commun des fichiers des AI. Ensuite concernant les points 1,2 et 3 voilà le genre de réponse que vous risquez d'avoir si vous tombez sur un vrai pro: 1- Non Monsieur ce mandat est un contrat entre le vendeur et moi et je ne vous le montrerai pas car il contient des informations confidentielles. Si vous souhaitez je peux vous montrer mon registre ou vous constaterez que ce mandat est bien inscrit et que je suis donc bien autorisé à négocier cette vente. 2- Le prix net vendeur et les honoraires ne vous concernent pas car je ne vous remettrais pas de facture une fois la vente conclue. En effet mes honoraires sont payés par le vendeur et non pas par l'acheteur. 3 - Monsieur vous n'êtes pas sans savoir que mon mandat interdit au vendeur de vendre à toute personne à qui j'ai présenté le logement auparavant. Je me permet donc de vous informer que dès la fin de notre entretien un courrier avec vos coordonées et une copie du bon de visite sera envoyé en recommandé au vendeur afin de l'informer que si il vous vend directement ou indirectement son logement il me sera redevable de mes honoraires. Après je proposerai poliment à cet acheteur de continuer nos négociations ou de bien vouloir prendre la porte.
Marie / lien
23 nov 2007 03:42:32
La maison n'est pas à vous, M. l'AI, la baguette appartient au boulanger et il veille à la qualité et à son image.
Regardez ce que les AI sont capables de vendre et les notaires de dire :
http://www.lavieimmo.com/voir-Charpente_modifiar_lancien_proprio-1049-2.html
Macdegus
23 nov 2007 09:35:17
L'agent immobilier a raison.
acheter un bien entre particuliers est PLUS CHER qu'avec une agence ..
Un agent immobilier vend un produit ou un bien , un particulier vends un tresor ..
James
23 nov 2007 10:18:51
Pour Christophe : on retrouve bien le discours pathétique d'une professions aux abois. Comparer l'achat d'un bien pour lequel on va s'endetter 30 ans avec l'achat d'un baguette (85 cts), c'esdt malhonnête. A l'image de votre métier...
Le sujet ici n'est pas le prix de vente MAIS la commission des AI... ne pas tout mélanger... Les 2 sont trop élevés... Et pour la commission, à la vue des services rendus, c'est du vol...
James
23 nov 2007 10:29:09
Pour Macdegus : concernant la commission, elle est la facturation d'un service. Le montant facturé (variable puisque proportionnel au prix) n'est il pas abusif par rapport au service rendu ? Cet aspect de variabilité est troublant. En effet, le service rendu est il tellement différent pour 1 bien de 1 million et pour un bien de 500.000 euros ? Cela justifie t'il une commission qui double entre ces deux biens ?
D'ailleurs, cela reboucle sur une question souvent posée qui n'a jamais eu de réponse... quel est la véritable valeur ajoutée d'un AI ? cette valeur ajoutée justifie t'elle un tel niveau de prix pour leur service ?
Marie
23 nov 2007 13:40:20
Merci James pour ton intervention lucide, comme tjs.
C'est cette mauvaise fois qui fait plonger les gens pas avertis lors des ventes.
Et je suis surprise qu'on ne régule pas davantage la commission d'AI alors que l'on surveille presque tous les secteurs d'activité et qu'on étouffe et on taxe les petits comerçants ou artisants ou des PMI sous n'importe quel prétexte.
Tu as raison, la comparaison de la baguette avec la vente d'une RP est pathétique, mais tant mieux, ça ouvre les yeux des gens.
Hier, cette belle photo de la maison du VOISIN, et la ruine réelle que j'ai vu, je ne croyais pas. D'ailleurs, du premier coup, on a pas trouvé la maison, on avait pas le numéro, juste le nom de la rue et la photo de l'annonce.
L'excuse : "n'ayant pas de photo, nous avons pris une photo des archives de l'agence". L'agence est à moins de 100 mètres. A d'autres, les gens se sont bcp déplacés pour cette jolie maison couverte de lierre, et en bon état. Mais on essaie de leur refiler l'horreur.
Marie
23 nov 2007 20:17:56
Je ne suis pas d'accord avec jey qui une fois de plus met la charrue avant les boeufs, il inverse la causse et l'effet.
Ce n'est que parce que la commission a été baissé suite à des pressions que les gens se sont massivement adressé aux AI.
Une fois qu'ils ont jugés la commissions décentes, après des années de protestations.
Et on leur a dit, pous ce prix, vous pouvez en faire plus.
Et 10% cela ma paraît peu, bcp de gens vendent le bouche à oreille, dans les villages etc..., 20 % de ventes de pap US, c'est le chiffre que j'ai lu d'ailleurs, me parait plus réaliste.
Jey
24 nov 2007 10:20:19
Merci Marie,
Je suis d'accord pour dire que c'est suite à la baisse des honoraires des AI que les gens se sont massivement adressés à eux, mais cette baisse n'est pas la conséquence de la pression des consommateurs.
Cette baisse d'honoraire réside uniquement sur le fait que le MLS (fichier commun au USA) a permis aux AI de généraliser l'exclusivité et de quasiment garantir une rémunération sur les biens qu'ils prennent en vente.
Avant ce système les AI faisaient payer dans leur honoraires le temps passé pour vendre un logement mais aussi le temps passé sur les logements qu'ils ne vendaient pas.
On pourrait donc en matiere d'immobilier affirmer les choses suivantes:
1 - Si les honoraires des AI sont trop élevés alors les consommateurs sont mécontents et le marché des particuliers occupe une place importante.
2 - Si les AI sont presque sur d'être payés pour le travail et les investissements fait sur chaque bien pris en vente alors leurs honoraires baissent car ces derniers n'ont plus besoin de couvrir le risque qui existait auparavant et donc la concurrence sur les prix amène les AI a supprimer cette part dans leur honoraires.
En france nous sommes dans la situation 1 et l'accroissement de l'offre de fichiers communs (SIA, FFIP, etc...)a pour objectif d'amener le marché immobilier à la situation 2.
P.S : Je ne sais pas si il s'agit de 10 % ou 20 %, cela importe peu d'ailleurs, mais 10 % est la valeur donnée par les grands réseaux et par la FNAIM...de la à savoir si c'est bien le cas c'est une autre histoire
stephane
9 déc 2007 21:43:56
bonjour, je suis agent immobilier et toutes ces discutions me font rigoler. je souhaiterai vous parler de quelques points
1: pourquoi quand un client nous fait une offre et qu elle est acceptée, celui ci est content et le devient moins quand il voit le montant des honoraires. il voulait ce bien à ce prix on lui obtient. pourquoi je negocierai mon salaire? et vous à la fin du mois votre salaire vous en donnez la moitié?
2:à plusieurs reprise on parle des salaires des agents immobiliers et effectivement on peut trés bien gagner sa vie et tant mieux ça fait plaisir qu il n y est pas que la vieille generation qui gagne de l argent,mais il faut savoir qu un negociateur qui gagne bien sa vie fait en moyenne entre 200 ET 220 vingt heures par mois. En faisant un calcule simple sur un salaire moyen de 3000euros avec ma voiture et mon portable je gagne moins qu un agent sncf au tarif horaire et en plus sans avantage ni garanties de salaire.on repart à zéro tous les premiers de chaque mois.et vous pourquoi ne seriez vous pas agent immobilier ?
3: les biens vendus en agence son à 80% affichés au meme prix en pap.les honoraires d agences sont deductibles des frais de notaires donc pour un meme montant c plus interessant de passer par une agence. le pap à toujours l impression de faire une affaire en direct en se disant qu il n y a pas d agence et pourtant une agence connait tout de son client vendeur et la nego aurait pu etre meilleur.....Malheureusement on regarde souvent ce que l on pense avoir gagné mais en fait ......
en conclusion si vous n aimez pa s les agences n allez pas les voir, et il est bon de savoir que les transactions entre particulier s'echangent sur des prix superieurs quand agences (le dernier rapport de la chambre des notaires ) bon courage à tous pour votre recherche....
ps j' ai acheté en début d'année par une agence concurrente à la mienne avec des honoraires et j en suis ravi.regardez plus ce que vous achetez que de vouloir gagner 3000 EUROS SUR VOS HONORAIRES(EN MOYENNE 3 TRANSACTIONS DANS SA VIE)et faite plus attention à vos dépenses de tous les jours vous serez gagnant(frais bacaires, garages, assurances, grandes surfaces) agent immobilier c un métier nous ne sommes pas des agences de voyages qui faisont juste des visites de la ville il y à un travail derriere la maison que vous achetez
steph
9 mar 2008 20:06:02
Et si je vous demande de négocier votre salaire à la fin du mois qu allez vous me repondre?
éspeces d avares!
un négociateur travail en moyenne 70h semaine,se casse le q à vendre vos bicoques de merde au prix d un chateau ou de vous trouver un bien le moins cher possible et vs voulez encore gratter sur la comm ... mais vendez vos daubes sur PAP et ne venez pas nous casser les couilles en agences!vous voulez pas une pipe en +??
Mélanie
26 mar 2008 09:24:02
Ma soeur est agent immobilier et je dois avouer que ce n'est pas un métier facile, bcp de stress, courir partout toute la journée, satisfaire le vendeur et l'acheteur. A une époque, elle rentrait svt à 23h parce que certains clients demandaient à visiter un bien à partir de 21h! hallucinant. Je précise qu'elle touche un fixe (SMIC) et pas des milliers d'euros comme bcp de personnes pourrait le penser. Les horaires sont contraignants, et les agents immobiliers ne se mettent pas les frais d'agence dans la poche comme bcp le pense, pour ma soeur 10% de la commission, faut-il déjà vendre en quantité importante pour considérer avoir un bon salaire!
croquimmo
26 mar 2008 10:08:56
J'ai bien fait de venir faire un tour sur ce blog (sur les bons conseils des forumers de BOURSORAMA).
A vous qui vous plaignez de la durté du métier d'AI, changez en et prenez un vrai métier.
Maintenant que les temps sont durs et que de nombreuses agences s'apprêtent à fermer en FRANCE(comme aux US et en Espagne), vous voilà tous en train d'essayer de nous faire compatir à votre malheur.
Dois-je rappeler que la moitié des agences immobilières en FRANCE se sont ouvertes après 2000 simplement parce leurs propriétaires ont été attirés par l'odeur de l'argent facile grâce au boom immobilier qui avait commencé 2 ans plus tôt ? ces mêms opportunistes qui ouvraient des points chauds dans les années 80, des stations de lavage auto au début des années 90, puis vidéos clubs en libre service, puis des boutiques de téléphones portables, puis des sallons de bronzage ... etc ...
désolé mais ça ne prend pas : vous ne trouverez personne pour vous plaindre si ce n'est vous-mêmes !
croquimmo
26 mar 2008 10:14:55
Apparemment Stéphane est vraiment agent immobilier.
Vu le nombre de fautes dans son texte, même si l'on tient compte des fautes de frappe, il en reste énormément à mettre sur le compte d'autre chose.
Digne représentant de sa corporation sans compétence ni formation.
stephane
27 mar 2008 08:20:57
merci croquimmo( c quoi des chips pour l apéro) je suis en france depuis 10ans je parle quatre langues les ecrits avec des fautes mais ecrit et parle certainement mieux que de nombreux français.....et g un metier, il ya bien des bacs +5 qui ne font pas de fautes mais au chomage ...... j ai 8 ans d immo je ne me plaint pa j explique juste qu une personne qui ne veut pas avoir à faire à une agence ne commence pa à en pousser la porte. 50% du marche reste entre pap alors tou va bien.ET TOI QUE FAIS TU.TU BOSS DANS LES MINES ou tu desesperes de ne pas pouvoir devenir propriétaire vient me voir "dit moi qui tu es je te dirai ou t habite" je te vois dans une roulotte A PLUS la prochaine fois intervient sur le sujet pas sur mes fautes
pascal
27 mar 2008 15:17:10
un agent immobilier indépendant perçoit
l'équivalent de 2 commissions par mois en moyenne annuelle.Son chiffre d'affaire est d'environs 200.000€ ttc par an.Enlevez la tva 19.6% puis 50 % pour les négociateurs salaires et charges
il reste à l'agent immobilier 30% pour payer son salaire, celui d'une secrétaire, les charges, le teléphone, le loyer de son agence sa pub aux environs de 12 % et il attend 3 mois dans le meilleur des cas pour touché sa commission. Ce métier est stressant et difficile imaginer que l'un de vos collègues prenne votre primes à votre place parce qu'il propose au patron de lui verser une prime moins élevés pour finir votre travail à la dernière ligne!
stephane
27 mar 2008 21:04:26
pascal
je suis d accord avec toi et avec ceux qui pensent qu un fichier commun kom ce qui est en train de se mettre en place ffip et donc garantir un retour minimun sur toutes les affaires traitées. par contre je reviens sur croquimmo qui est ridicule et je lui pose une derniere question pourquoi n avons nous pas de commentaires de tous ces particuliers qui revendent entre 2 A4 FOIS LE PRIX D ACHAT VOIRE PLUS 13,5 LE MAX QUe
J AI VU EN 9 ANS .ILS DEVRAIENT REVENDRE AU PRIX D ACHAT OU ETRE PLUS SOUPLE SUR LA NEGO.MALHEUREUSEMENT ON PARLE QUE DES AGENCES MAIS PAS DE CES RAPIAS QUI SANS MEME REMONTER LOIN MULTIPLIENT PAR 2 SUR C CINQ DERNIERS ANNEES LA ON NE NOUS REMERCIE PA ET EN PLUS ILS SONT à 300 EUROS PRES POUR QUE L ON PAIE LEUR DIAG et ne veulent pas negocier CA C DES OPPORTUNISTES
