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Listed below are links to weblogs that reference Acheter ou louer, c'est qui le plus malin, hein ?:

Commentaires

Moi

13 juin 2006 14:48:06

Mouais bof
Pas assez impartial, et trop caricatural

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fleur

13 juin 2006 15:09:54

Oui, mais c'est drôle, et on voit ce que pensent les gens ;-)

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13 juin 2006 15:16:47

ça ne mérite pas de commentaire ; c'est tout simplement complètement faux et sans fondement sauf si tu cherches à acheter et que tu veux répendre ce genre d'idées pour faire baisser les prix.

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Marie

13 juin 2006 15:24:22

Non, ce n'est pas le but !!! Je ne cherche pas à acheter ! C'est pas le moment, le marché est au top, voire un peu après le top, et ce n'est pas un message qui va influencer le marché immobilier. Les discours officiels des plus grands spécialistes n'ont aucun effet..., alors !

Le fait que ce type de commentaires fleurit partout sur le net, mérite justement qu'on les montre et... démonte si nécessaire. C'est à ça que sert un blog.

Cdlt,

Marie

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robinwood

13 juin 2006 15:47:17

je trouve ce calcul tout à fait pertinent....
Certes un peu "lourd", mais les chiffres parlent d'eux-mêmes...

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Daget

13 juin 2006 16:00:19

Bravo et merci encore une fois pour cette remarque très pertinante.
Il faut faire une tableau pour la prochaine fois avec deux collones pour comparer les deux options.

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Marie

13 juin 2006 16:31:21

Les tableaux sont ingérables et plantent tout le blog. Franchement, c'est trop de boulot, mais si qq'un a le courage et veux bien le mettre en PDF, je publie avec plaisir.

Marie

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Daget

13 juin 2006 16:35:22

je vais essayer de fair une synthèse assez simple mais pas pour tout de suite.

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ifrs2

13 juin 2006 19:34:56

La démonstration est valable, mais elle repose sur l'unique hypothèse que le marché a baissera en 10 ans, en euro courant, de 40%.

C'est énorme.

Je ne veux pas polémiquer sur la probabilité d'une telle baisse mais si le marché ne fait que subir une inflation normale des biens d'équipements de 2% les prix augmentent de 22 % en 10 ans donc il faut que la baisse en Euros courants soit de 40 + 22 soit 62%.

Je pense comme beaucoup de lecteur qu'il y a une bulle, donc que le marché baissera mais pas de 62%

Je pense qu'il faut faire le même type de raisonnement en prenant des hypothèses de baisse de prix plus raisonnables ex: -10% en Euros courant soit une baisse
réelle de -32%.

ne pas oublier que, a moins d'être fonctionnaire ou dans le para public (SNCF, EDF, Banques...) seule la mobilité pourra vous éviter le chômage... et encore.

Donc sur la durée d'une vie et surtout au début il m'apparait comme délirant de penser que l'on restera dans son studio 10 ans, il faut penser l'investissement en pensant aux coûts des mutations et de la mobilité.

C'est là que l'achat devient trés honéreux pour les personnes qui vivent dans un monde de compétition.

Salutations
IFRS2

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abadiepi

13 juin 2006 21:01:11

Tiens, c'est mon premier post que je retourve la...

il y a quelques erreurs de jeunesse...

entre autre le fait que dans le cas 1, tout les interets sont d'abord rembourse (ce qui n'est pas vrai) en fait au lieu de 155 000E a rembourser, il faudra rembourser 125 000E...

Ceci est compense par le fait, que j'ai aussi oublie dans le cas numero deux les 20 000E de don de "papa et mamam"...

Bon je l'avoue, ce post est trop caricatural... mais bon il est la pour faire comprendre ce qu'est une situation de negative equity (devoir plus a la banque que la valeur de son bien) et quelle en sont les consequences!!!!

cheers
venez visiter:
www.pierreetpetrole.com

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Oggy

13 juin 2006 21:24:07

Depuis que j'ai vu ton site (avant aujourdhui, par succession de liens entre blogs), j'ai envie de m'acheter un PEZ! :) , je blague pas, pas cher et interessant!

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Oggy

13 juin 2006 21:26:03

le site de Pierre... :-)

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fred

13 juin 2006 21:56:18

Moi aussi j'ai hâte que la bulle explose... enfin une fois que j'aurais vendu mon appart et avant que j'achète ma maison!!!

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abadiepi

13 juin 2006 21:59:29

Salut Oggy,

Bon en terme de remuneration c'est pas le mieux (en fait vous donnerez de l'argent pour la bonne cause).

EN effet le taux de remuneration est de 7%, mais en monnaie malgache, que vous devrez vous meme recuperer a madagascar... au cours d'un voyage ou vous verrez peu etre votre zebu...

Bref, une bonne action... perso ce qu'il m'a plus c'est que neanmoins, il y a un taux d'interet de 7% a payer pour le beneficiere du zebu... ce n'est pas du benevolat de ma part c'est de l'aide au developmeent sur des projet "rentable" ou les gens cree de la valeur... grace a seulement 300E...

cheers

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Marie

13 juin 2006 23:51:16

Salut Pierre,

Maintenant ça me revient. J'avais ce mail dans mes archives depuis des lustres. J'Y repensais souvent. C'est l'un de ceux qui m'ont poussé à me lancer dans cette aventure immobilière.

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Vincent

16 juin 2006 15:24:21

Tous les séniors que je connais et qui ne sont pas propriétaires ont des problèmes d'argent plus ou moins importants suivant leur état de santé. On pourrait donner autant d'exemples que de contre exemples qui illustrent votre calcul.

S'il y a une leçon à retenir de la bulle actuelle, c'est qu'il faut acheter le plus tôt possible. J'ai moi même profité d'un loyer très bas (300 €) pour une grande maison, mais cela n'a pas suffit . Quand je me suis réveillé au bout de 8 ans, mon apport était dérisoire pas rapport au prix de l'immo en Haute Savoie.
Il faut se méfier de ce genre de calcul qui semble pertinent mais qui se base sur des chiffres qui peuvent s'avérer totalement en dehors de la réalité.
Le résultat semble d'autant plus réaliste et sérieux que le calcul est complexe et embrasse de nombreux paramètres.
Seulement un calcul n'est juste que si les hypothèses de départ le sont.
Dans votre cas, les hypothèses de départ sont pour le moins..."hypothétiques" .....

Le problème n'est guère de savoir s'il faut acheter, mais de savoir quoi acheter. Garder la tête froide et savoir évaluer correctement le bien qu'on vous propose, en repérant les qualités et les défauts qu'il aura le jour de la revente.
Et de ne pas hésiter à faire une proposition 15 ou 20 % en dessous du prix proposé

Vincent

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16 juin 2006 16:32:50

oui il n'y a pas que les jeunes qui souffrent de difficultés a se loger

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Torwald

17 juin 2006 01:41:35

Ce post est excellent et je ne manquerai pas de transmettre l'exemple à tous mes amis qui se demandent s'ils vont acheter... mais pas à ceux qui ont franchi le pas, je crois que je leur ai déjà assez rabattu les oreilles avec la bulle !

En revanche, s'il était intéressant de mener les deux calculs jusqu'au bout, on peut souligner que dans le 1er cas, le sort du propriétaire est encore plus triste : aucun banquier ne lui prêtera plus que la valeur du logement qu'il compte acheter (sinon le banquier risque d'y laisser des plumes en cas de non remboursement).

Il est donc condamné à vendre son studio moins cher que ce qu'il lui reste à rembourser, et à payer des mensualités sur cette perte, en plus du loyer de son 2 pièces et demie en troisième couronne.

A moins que, plein d'espoir, il ne mette son studio en location (moins cher que ses remboursements => là aussi chaque mois il doit rembourser la différence ; en plus il va payer des impôts sur ses loyers) en attendant un retour des prix à meilleure fortune, pendant qu'il assume là aussi le loyer de son deux pièces et demie en troisième couronne.

---

denis

17 juin 2006 14:54:14

Je ne comprends pas les calculs de notre ami!!!
Il a oublie pas mal de parametres dans son calcul. Entre autres GRAVE OMMISSIONs: inflation!!!
Et la cela change les choses.

Ex de simulations:

Scenario 1:
Loyer 855 euro/mois
inflation: 1.6% puis 2% au bout d'un an
Papamaman donne 20000
livret A + PEL 2.5%
baisse immo de 35% en 6 ans.
taux interet relativement fort 6% sur 8 ans
Effort maxi par mois 1492;
Indice construction (indexation des loyers): 3.5%
Charges coproprietes + foncier: 290 euros /mois
notaire + agence: 5.5+7% du prix achat + 2400 euros credi logement;
====> perte Achat vs location pendant 6 ans puis achat d'un produit a 130000 euro (constant) credit sur 8 ans: 40000 euros (constant)

Scenario 2:
Loyer 855 euro/mois
inflation: 1.6% puis 2% au bout d'un an
Papamaman donne 20000
livret A + PEL 2.5%
baisse immo de 22% en 6 ans.
taux interet relativement fort 6% sur 8 ans
Effort maxi par mois 1492;
Indice construction (indexation des loyers): 3.5%
Charges coproprietes + foncier: 290 euros /mois
notaire + agence: 5.5+7% du prix achat + 2400 euros credi logement;
====> perte Achat vs location pendant 6 ans puis achat d'un produit a 15560 euro (constant) credit sur 8 ans: 4000 euros (constant)

Scenario 3:
Loyer 855 euro/mois
inflation: 2% puis 2.6% au bout d'un an et 3.2% au bout de 3ans
Papamaman donne 20000
livret A + PEL 2.5%
baisse immo de 35% en 6 ans.
taux interet relativement fort 6% sur 8 ans
Effort maxi par mois 1492;
Indice construction (indexation des loyers): 3.5%
Charges coproprietes + foncier: 290 euros /mois
notaire + agence: 5.5+7% du prix achat + 2400 euros credi logement;
====> perte Achat vs location pendant 6 ans puis achat d'un produit a 130000 euro (constant) credit sur 8 ans: 20000 euros (constant)

Scenario 4:
Loyer 855 euro/mois
inflation: 2% puis 2.6% au bout d'un an et 3.2% au bout de 3ans
Papamaman donne 20000
livret A + PEL 2.5%
baisse immo de 22% en 6 ans.
taux interet 6% sur 15 ans
Effort maxi par mois 1492;
Indice construction (indexation des loyers): 3.5%
Charges coproprietes + foncier: 290 euros /mois
notaire + agence: 5.5+7% du prix achat + 2400 euros credi logement;
====> gain Achat vs location pendant 6 ans puis achat d'un produit a 155000 euro (constant) credit sur 15 ans: 16000 euros (constant)

Voici le script matlab pour les presentes simulations:

for START=[1 6*12]

LOYER=855;
AVERSERPARMOI=1180;
AVERSERPARMOI=1500;

INDICCONSTRUCT=0.035;
NB=15;
CHARGE=290;
VALORISATION=000;
TRAVAUX=0000;
TAUX4CREDIT=0.036;
LIVRETA=0.025;

CAPITAL=200000;
APPORT=20000;

NOTAGENC=(.055+0.07)*CAPITAL+2400;
REFERENCE=1;
PRET=CAPITAL+NOTAGENC-APPORT;
TxPer=TAUX4CREDIT/12;
mens=(PRET*TxPer)/(1-(1+TxPer)^(-NB*12));

infl=0.016+0.003*((1:400)>(1*12));
infl=(0.02+0.006*((1:400)>(1*12))+0.006*((1:400)>(2*12)));
inflTxPer=TxPer*12+(infl-0.016).*((1:400)>(1))+0.0025*((1:400)>(1*12))+0.0025*((1:400)>(2*12))+0.0025*((1:400)>(3*12));
inflTxPer=TxPer*12+(infl-0.012).*((1:400)>(1))+0.0025*((1:400)>(1*12))+0.0035*((1:400)>(2*12))+0.0025*((1:400)>(3*12))+0.0025*((1:400)>(4*12));
inflTxPer=TxPer*12+(infl-0.012).*((1:400)>(1))+0.005*((1:400)>(1*12))+0.005*((1:400)>(2*12))+0.005*((1:400)>(3*12))+0.0025*((1:400)>(4*12));

infimmo=-0.14*sin((1:400)/28-0.01)./((1:400)/20+0.55)+0.012;col='k';%TYP ie 17%
infimmo=-0.15*sin((1:400)/28)./((1:400)/20+0.35)+0.012;col='k';%TYP 2 ie 21%

%infimmo=-0.06*sin((1:400)/25-0.1)./((1:400)/25+0.3)+0.015;col='g' ;%BEST CASE ie <5%
%infimmo=-0.15*sin((1:400)/33)./((1:400)/25+0.025)+0.012;col='r' ;%WORTH CASE ie 34.5%

subplot(2,1,1)

plot((1:400)/12,100*infimmo,col);hold on
plot((1:400)/12,100*infl,'.');hold on
plot((1:400)/12,100*inflTxPer,'--c');hold on
axis tight
legend('scenario immobilier','taux inflation','taux interet')
xlabel('An')
ylabel('percent')
subplot(2,1,2)

xlabel('An')
ylabel('euros constant')
R=0;
A=PRET;CAPITALinf=CAPITAL+VALORISATION;
for io=1:25*12
TRAVAUX=TRAVAUX*(1+INDICCONSTRUCT/12);
REFERENCE=REFERENCE+REFERENCE*(infl(io))/12 ;

CAPITALinf=CAPITALinf+CAPITALinf*(infl(io)+infimmo(io))/12;
NOTAGENC=(.055+0.07)*CAPITALinf+2400;
CHARGE=CHARGE+CHARGE*(infl(io))/12;
LOYER=LOYER+LOYER*(INDICCONSTRUCT)/12;
AVERSERPARMOI=AVERSERPARMOI*(1+infl(io)/12);

if (START>io)
APPORT=APPORT*(1+LIVRETA/12) +AVERSERPARMOI-LOYER;
R=R+LOYER+AVERSERPARMOI-LOYER;
AMOI=APPORT;STORR(io)=R;
elseif (START==io)
if io==1;
PRET=CAPITAL+NOTAGENC-APPORT;
NB=15;col='g';
else
CAPITALinf=CAPITALinf+TRAVAUX;TRAVAUX=0;col='k';
TxPer=inflTxPer(io)/12;
PRET=CAPITALinf+NOTAGENC-APPORT;
for NB=8:15;
mens=(PRET*TxPer)/((1-(1+TxPer)^(-NB*12)));
if mens<(AVERSERPARMOI-CHARGE);break;end
end

end
mens=(PRET*TxPer)/((1-(1+TxPer)^(-NB*12)));
mensTRAVAUX=(TRAVAUX*0.01/12)/((1-(1+0.01/12)^(-10*12)));
A=PRET;
ATRAVAUX=TRAVAUX;

AMOI=CAPITALinf+TRAVAUX;
disp(['ACHAT ' num2str(CAPITALinf/REFERENCE) ' PRET ' num2str(PRET) ' A ' num2str(TxPer*12/REFERENCE) ' MENSUAL ' num2str(mens) ' ET TRAVAUX ' num2str(TRAVAUX/REFERENCE) ' MENSUAL ' num2str(mensTRAVAUX/REFERENCE) ])
else
interet=TxPer*A;
remb=mens-interet;
interetTRAVAUX=0.01*ATRAVAUX/12;
rembTRAVAUX=mensTRAVAUX-interetTRAVAUX;

ATRAVAUX=ATRAVAUX-rembTRAVAUX;
A=A-remb;
ATRAVAUX=ATRAVAUX-rembTRAVAUX;
if ATRAVAUX<0;mensTRAVAUX=0;end
if A<0;mens=0;end

R=R+mens+CHARGE+mensTRAVAUX;
AMOI=CAPITALinf+TRAVAUX;
end
if START~=1; plot(io/12,-(R-STORR(io))/1000/REFERENCE,'--'); end
STORR(io)=R;
h=plot(io/12,AMOI/1000/REFERENCE,['*' col]);hold on
plot(io/12,R/1000/REFERENCE,['.' col]);hold on

end

axis tight
end %START

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15 août 2006 21:52:47

En tout ca bravo et merci Marie

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16 août 2006 11:35:22

"Pour ma part, je n'ai pas attendu pour acheter, à 25ans et en proche banlieue. Puis à 28ans j'ai revendu et racheter plus grand toujours en proche banlieue;"

Ce post semble être de la désinformation ou du pousse au crime.

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